“两权”抵押路遭遇七大“拦路虎”

betway备用网址网 2016-04-20 13:39
摘要:虽然两权抵押是在小范围内进行“初体验”,也是在经历各种试错的过程,但不可否认的是,由于各地的环境不同,让两权抵押的落实之路遭遇到多方面限制,也逐渐的暴露出诸多的问题,如果不解决将这些发展路上的“拦路虎”,将极大阻碍整个“三农”发展以及全面建成小康社会的历史性进程。

“两权”抵押是一个“结”点,它是很多条发展线路所交叉的重要环节。无论是城镇化进程不断加剧以及人口老龄化导致的“劳动力”缺失;还是要实现现代农业所需要的betway备用网址;亦或是盘活农村经济,促进农民增收所需要的“外来资本”;以及让大量闲置废弃的农地农房恢复生机,都需要两权抵押作为重要的支撑去冲破阻碍。继2015年国务院印发的《关于开展农村承包土地的经营权农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》之后,2016年3月24日,中国人民银行联合多部委正式发布《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》和《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》两份重磅文件,并立即施行。而国家政策的出台落实,无疑让两权抵押的贯彻执行更有了“底气”,也让278个试点地区有了重要的政策依据。


开展“两权”抵押试点能有效的盘活农村土地资产,促进农业现代化发展和农民增收致富,也为稳步推进农村土地制度改革提供了最宝贵的经验和模式。虽然两权抵押是在小范围内进行“初体验”,也是在经历各种试错的过程,但不可否认的是,由于各地的环境不同,让两权抵押的落实之路遭遇到多方面限制,也逐渐的暴露出诸多的问题,如果不解决将这些发展路上的“拦路虎”,将极大阻碍整个“三农”发展以及全面建成小康社会的历史性进程。


农房抵押法律政策的冲突与矛盾

农民住房是农民最重要的生存保障和财产,农民住房所依托于农村宅基地使用权,根据中国“地随房走”的规定,农民住房财产权的抵押就包括住房所有权和宅基地使用权两项“打包”抵押。根据《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》规定“借款人除用于抵押的农民住房外,应有其他长期稳定居住场所”,但《土地管理法》规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地“。既然都规定农民是“一户一宅”,那又怎样保障农民有“其他长期稳定居住场所”?此外,如果农房顺利抵押,而农民无力偿还后,“贷款人应在保障农民基本居住权的前提下处置抵押物”,但农民在住房出卖(租)后又不能在申请宅基地,那基本居住权如何保障?贷款方也在农房的处置中再一次陷入相关政策的矛盾冲突里。试点地区的两权抵押在执行中一直受到“唯一住房”、“基本居住权”的牵绊和阻碍,这给相关法律政策带来极大的挑战。


“两权”价值评估体系不健全

土地承包经营权和地上种植物一起抵押,农村住房财产权与宅基地一同抵押才能真正的体现“两权”的价值,但“两权”价值的评估在操作层面遇到很大的阻碍。其一,土地上的种植物因时令不同、市场价格波动、自然条件影响、地域环境优劣等难以做到准确的评估,其二,农民住房评估因为当地市场因素使得价格相对低廉,而宅基地属于集体所有,法律对于宅基地的抵押和买卖没有放开,宅基地的评估也缺乏有效的指导。在目前的状况下,银行自行评估和双方协商评估有一定的纠纷和难度;因此各地都在因地制宜探索开放适合的评估体系,借助第三方评估机构来筹划合理的评估体系。但第三方评估机构关于“两权”抵押的评估机制是否合理和完整仍有待考究。


农村征信系统不完善

“两权”抵押能够有效的执行,在很大程度上有赖于农村信用环境和社会氛围。但由于农村信用体系的建设缺乏法律政策依据、信息采集困难、农民本身的信用意识淡薄以及农户信用评价机制的主观性强等等因素导致农村金融服务成为农村经济发展的最大短板,各地金融机构在抵押贷款的过程中也是心存抵制,加之“两权”的处置变现难等问题,导致“两权”抵押贷款试点工作举步维艰。


抵押物处置的限制  

金融机构在两权抵押中的“抗拒”之力中,最突出的就数对抵押物的处置了。不同于城镇商业用地和商品房,农村的土地承包经营权和宅基地的财产权,都只是细分产权,而不是一个完整的可用于抵押的产权,这是处置不良资产时面临的一大挑战。由于不是完整产权,银行对于抵押物的处置权是有限制的,处置收益也要进一步分配,金融机构对此是顾虑重重。尤其是在抵押物的转让和流通方面,法律规定将受让人限制在抵押人所在的集体经济组织成员(村民)范围之内,处置受让范-围受限,变现将成为一种长期等待的过程,而这种等待也不一定就会有结果,这让金融机构更是望而却步。虽然农地抵押没有限定这样的范围,但发生违约后对于农地的再流转处置并非那么顺畅,毕竟农村土地的流转牵扯多方面的因素和现实环境的要求。不过有些地方也在探索新的机制,就是与诸如betway备用网址网这样的纯市场化的专业betway备用网址企业在农村土地、农村住房等抵押物再次流转以及金融业务等方面建立合作,保障后续抵押工作机制的良性循环。当然,如果国家有更细化的两权抵押物处置政策落地,将能有效的解决这个最突出的“拦路虎”。


政策漏洞可能导致的“投机”恶行循环

《土地管理法》中有这样两天规定:一是“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”;二是“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准”。有专家学者认为,这样的政策本身并无问题,但遇到两权抵押后就产生了法律漏洞。如果因贷款逾期金融机构行使抵押权后,村民丧失宅基地使用权的,理论上,再次申请是没有限制和禁止的,因为抵押人并没有进行出卖和出租。从另外的角度讲,农民是否可以不断申请新的宅基地盖房抵押贷款,然后任由金融机构对抵押物进行处置?继而循环进行此投机行为。当然这样的循环说法可能在实际操作中有一定的困难,但并不能排除这种投机行为的产生。


农民保障风险防控体系亟待完善  

我们一直在强调:农村土地和住房是农民最重要财产,同时也是他们生存的最后保障。两权抵押试点的开展,逐步盘活农村资产,推进农村经济发展,但也会相应的出现部分农户和经营户的“钱本位思想”,一心只想获得抵押资金,并用于与农业生产经营无关的高风险投资,这给农民后续生活保障带来极大的风险。


“效率”的多项制约

在“两权”抵押的调查中还有让人很纠结的就是“效率”,农民或农业经营主体抵押行为的产生很大一部分都是因为急需资金来发展农业事业,但因为两权的调查环节及农房抵押的限制条件导致某些贷款缓慢和难以实现。主要有两种现象:其一,农户贷款流程复杂。有专家调查,江苏省东海县实践得出仅仅贷款调查一个环节,就至少包括以下五个方面内容:农户种植养殖经营经历、生产场所、生产技术等;农民种植养殖产品的市场状况、是否适销对路、是否有固定销售渠道等;农民土地经营期限、各项费用支出、自有资金情况等;农民种植养殖设施及经营方式等;农户贷款真实用途等。让农民贷款交易成本很高,金额却偏低,加上贷款通过后需要两到三个月的时间才下发,效率更为低下。其二,农房抵押条件限制。农村住房抵押需要提供抵押者有其他长期稳定的居所证明才能进行申请,但既然要开放农房的抵押,又作了这样的限制,能符合抵押贷款条件的寥寥无几,这在一定程度上影响了两权抵押工作的进程效率。


农村“两权”抵押试点的稳妥开展,无论在法律政策层面还是在金融机构创新服务方面都应作出突破,要在健全各配套措施的同时积极探索与诸如betway备用网址网这样的市场方面的农地、农房流转和金融业务合作,为“两权”抵押的全面开展提供可复制性的模式指导。这样才能有效的盘活农村土地资产,增强农村土地资源效能,推进农村金融产品和服务方式创新,为农村金融注入新活力,提高农民贷款的可获得性和便利性,从而促进现代betway备用网址发展。这也是国家深化农村改革势在必行之举,一切阻碍农村发展的“拦路虎”,也将会在“两权”抵押试点不断的推进过程中逐一扫清!

文:Evin Chu   欢迎转载 请注明来源

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