林地的价值是通过生产木材和其它林产品来实现的。因此,在评估林地价值时必须对这些森林资源的收获进行长期的测定,即对林地未来的收益(林地本身的贡献)进行预测。因为影响林地评估的因素很多,那如何进行林地资产的有效评估呢?
林学质量通常也称为立地质量,主要从林木生长的角度来反映其经济价值,一般受下列因子所决定:土层厚度、腐殖质层厚度、土壤质地、海拔高度、空气干湿度、坡位、坡向。
由于影响林学质量的因素较多,且这些因素多有交叉的配置,因此,在调查中经常简单地把立地质量分为3级立地条件类型:Ⅰ:肥沃类型;Ⅱ:较肥沃类型;Ⅲ:一般类型。《立地条件类型划分表》就是将每个类型划成3个等级进行罗列,一个类型对应于一些地形、地势、植被和土壤及坡度、坡向等因子。但如与若干类土壤、地形因子配置多种多样,3类型等级也很难罗列,在具体评定时,则要根据调查人员的经验进行判断确定。
传统经济学中有地租理论,地租的实质用现代科学观点来看就是土地的自然生产力,即通常所说的土地肥力等级,等量的经济投入,肥力等级不同,产出效益有高低,所以在评估之前,界定林地的质量等级对地租的价值至关重要,是必要的。
《立地条件类型划分表》界定的方法比较简单,是根据土层厚度、腐殖质层厚度、土壤质地、海拔高度、空气干湿度、坡位、坡向等来判读。
编制《林地地价区位系数数查表》是遵循同地同价原则,是将公益型、兼用型、商品型的每种类型分为Ⅰ;Ⅱ;Ⅲ等级,各等级依据《立地条件类型划分表》确定,再由林地类型和立地条件因子、经济质量(可及、将可及、不可及)等进行系统分析和诊断, 确定不同类型的不同价格调整系数,最后编制出《林地的评估系数数查表》。调正系数由于各地森林生产力的实际情况(地租)或营林经验不同,有所不同,不必追求一律。