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浙江农村宅基地新政策

农村宅基地,是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。包括已经建设房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地,已经建设房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。

      1   浙江农村宅基地新政策2017


      1.1   第一章 总 则


      第一条 为了规范和加强农村宅基地管理,合理利用土地资源,切实保护耕地,根据《中华人民共和国土地管理法》、 《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等法律、法规和政策规定,结合本县实际,制定本办法。

      第二条 本办法所称农村宅基地,是指农村村民合法使用或依法批准,用于建造住宅(包括附属用房和庭院等,下同)的集体所有土地。

      第三条 本办法适用于本县行政区域内农村的宅基地管理。

      第四条 县土地行政主管部门主管本行政区域内农村宅基地的管理和监督工作。

      乡(镇)人民政府负责本行政区域内农村宅基地的管理和监督工作。

      第五条 农村村民建造住宅必须符合乡(镇)土地利用总体规划,城乡规划。鼓励自然村向中心村,下山移民、脱贫小区集聚;鼓励统建、联建和建造公寓式住宅,控制独立式住宅。

      严格控制用地规模,人均建设用地指标应当符合有关规定。

      严格控制地质灾害易发区内和利用山体切坡建房,确实无法避让的,应治理达到安全要求后方可建造。

      第六条 农村村民建造住宅应当与旧村改造、土地整理、宅基地复垦相结合,充分利用原有的宅基地、村内空闲地和村周边的丘陵坡地,严格控制占用耕地建造住宅,不得在基本农田保护区内建造住宅。

      第七条 农村村民建造住宅(包括新建、扩建、移建、拆建)应当依法办理用地审批手续。涉及占用农用地的应当依法办理农用地转用报批手续;涉及交通、林地、水利等用地的,还应分别取得有关部门的许可或同意。

      第八条 农村村民宅基地的所有权属于集体,个人只有使用权,未经批准任何人不得擅自转让、出租。实施村镇规划进行旧村、旧城改造需要调整宅基地的,原宅基地使用人应当服从。

      1.2   第二章 申请条件和审批程序


      第九条 农村村民一户只能拥有一处宅基地,宅基地面积标准(包括附属用房、庭院用地),使用耕地最高不得超过125平方米;使用其他土地最高不得超过140平方米;山区有条件利用荒地、荒坡的,最高不得超过160平方米。

      宅基地的用地面积限额为:三人及三人以下的农户75m2以内,四人的农户100m2以内,五人的农户110m2以内;六人及六人以上的农户125m2以内。

      使用非耕地的,每档最高可增加15m2;山区有条件利用荒坡、荒山建房的,每档最高可增加35m2。

      实施旧村改造、下山移民拆除面积超出用地限额20 m2以上的,可放宽一个档次的用地限额。

      第十条 建房农户人口计算:

      (一)建房人口计算以本户农村常住户口为准。已领取独生子女证的,可增加一人计算建房人口;

      (二)现役军人(不含军官)、在校大中专学生、服刑人员可计算建房人口。城镇居民的配偶是农村户口,又没有享受房改政策的,经其所在单位核实并出具证明,可在其配偶申请建房时计入建房人口;

      (三)违反计划生育政策规定未依法接受处理的,不计算建房人口。

      第十一条 宅基地面积计算:

      (一)建筑物和构筑物以墙外包为界,接拼的以墙中或柱中为界;

      (二)挑出的阳台和楼梯等以突出部分垂直投影计算占地面积,但底层不得构筑;

      (三)由二户或二户以上使用同一宗土地的,用地面积按房屋产权的建筑面积与总面积的比例分摊;弄堂用地,使用 楼上的农户分摊面积为一半,其余为共用面积;

      (四)通过购买商品房和以公开有偿出让方式取得国有土地使用权或集体土地有偿流转取得的集体土地使用权不计入宅基地面积。

      第十二条 符合立户条件的子女在申请宅基地计算限额时,父母除留足合理限额外,超过部分应合理计算到子女户。

      现有宅基地面积超限额的农户,在按规划申请旧房拆建、迁建时,应核减超限额部分。

      第十三条 有下列情形之一的,可申请宅基地:

      (一)因国家或集体建设、移民、灾毁等需要迁建、重建的;

      (二)实施城市、村庄和集镇规划或旧村改造,需要调整拆迁的;

      (三)现有宅基地面积尚未达到本办法规定限额标准需重建、扩建的;

      (四)已具备分户条件且原有宅基地面积尚未达到本办法规定限额标准需重建、扩建的;

      (五)经县人民政府批准,农村集体经济组织引进或招聘的专业技术人员,确需在农村安家落户的;

      (六)离休、退休、退职的职工,复员军人和华侨、侨眷、港澳台同胞持合法证明回原籍定居的;

      (七)法律、法规、规章另有规定的。

      第十四条 有下列情形之一的,其宅基地申请不予批准:

      (一)宅基地面积已达到本规定的标准再申请新宅基地的,但为实施村庄和集镇规划进行旧村改造的除外;

      (二)出租、出卖或者以其他形式转让宅基地及其地上建筑物(缺房户合理调剂的除外),或者将住宅改作他用,再申请宅基地的;

      (三)以所有家庭成员作为一户申请宅基地并被批准后,不具备分户条件或不合理分户申请宅基地的;

      (四)子女已立户且符合立户条件,其父母再单独申请宅基地的;

      (五)拟实施旧村改造的区块或实施规划撤并的自然村,在原宅基地上建住宅的;

      (六)对不需要居住的住房不拆除、所占宅基地不交回村集体的;

      (七)违法建房未依法处理结案的;

      (八)其他不符合申请建房条件的。

      第十五条 有下列情形之一的,报经县人民政府批准,可以注销其土地使用权证或有关批准文件,由村集体收回宅基地使用权:

      (一)自批准宅基地之日起满二年未动工兴建的(特殊情况除外);

      (二)报批宅基地时向村集体承诺建新拆旧而又不自行拆除旧房的原宅基地的;


      2   浙江省农村宅基地确权登记发证意见


      各市、县(市、区)人民政府,浙江省政府直属各单位:

      为落实农民财产权利,保障宅基地用益物权,根据《国土资源部农业部财政部关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》(国土资发〔2011〕60号)、《国土资源部中央农村工作领导小组办公室财政部农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》(国土资发〔2011〕178号)等文件精神,经浙江省政府同意,现就加快推进全浙江省农村宅基地确权登记发证工作提出如下意见:

      2.1   一、充分认识宅基地确权登记发证的重要意义


      宅基地关系到农民住房保障和财产权利。加快推进宅基地确权登记发证工作,依法确认和保障农民的宅基地使用权,是推进农村土地制度改革,促进农民增收、农村发展的重要手段;是解决农村土地权属纠纷,维护农村社会和谐稳定的重要基础。近年来,各地积极做好村庄地籍调查、地籍信息化建设,开展宅基地确权登记发证工作,取得了一些成效。但由于一些地方宅基地历史遗留问题比较多、土地权源资料不全、土地权属争议调处难,以及农民产权保护意识不强,全浙江省宅基地确权登记发证率仍然不高。各地要高度重视,加强组织领导,周密制订工作计划,切实做好村庄地籍调查、地籍信息化建设,全力推进宅基地确权登记发证工作,并将各项工作经费列入地方财政预算;同时,要大力宣传发动,强化农民产权保护意识,引导农民主动申请登记,努力提高宅基地确权登记发证率,为真正实现农民住房财产权的抵押、担保、转让等权能创造条件。

      2.2   二、妥善处理宅基地管理的历史遗留问题


      各地要以尊重历史的态度,在坚持“一户一宅、拆旧建新、法定面积”的前提下,妥善处理宅基地管理中存在的历史遗留问题,切实维护农民的合法权益。

      (一)1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前,农民占用宅基地建房且至今未扩建或翻建的,可按现有实际使用面积确定宅基地使用权。

      (二)1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前,农民建房未经批准或超过批准面积占用宅基地的,若已按《中共中央国务院关于加强土地管理制止乱占耕地的通知》(中发〔1986〕7号)及当地政府有关规定处理的,可按实际使用面积确定宅基地使用权;若至今未处理的,可由本农村集体经济组织出具证明,参照当时的处理政策进行处理后,按实际使用面积确定宅基地使用权。

      (三)1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施起至2009年12月31日,农民建房未经批准或超过批准面积占用宅基地,但建房者符合建房条件,且所占宅基地符合土地利用总体规划和村镇规划的,经本农村集体经济组织同意并公示无异议,在对规定面积标准内的未批部分进行处理(处罚)后,按土地利用现状补办用地审批手续,并按批准面积确定宅基地使用权。

      (四)2010年1月1日起至2014年3月27日《浙江浙江省人民政府办公厅关于规范农村宅基地管理切实破解农村建房难的意见》(浙政办发〔2014〕46号)下发之日前,农民建房未经批准或超过批准面积占用宅基地,但建房者符合建房条件、所占宅基地符合土地利用总体规划和村镇规划,且县(市、区)政府决定可以确定宅基地的,应经本农村集体经济组织同意并公示无异议,对当地规定面积标准内的未批部分进行处理(处罚)后,按违法占用前的地类补办用地审批手续,按批准面积确定宅基地使用权。

      (五)2014年3月27日《浙江浙江省人民政府办公厅关于规范农村宅基地管理切实破解农村建房难的意见》(浙政办发〔2014〕46号)下发后的违法占地建房,一律按现行政策处理。

      2.3   三、严格规范宅基地确权登记发证


      各地要按照“权属合法、界址清楚、面积准确”的原则,规范填写土地登记簿、土地权利证书,妥善保存土地登记档案资料,严格规范宅基地确权登记发证工作。

      (一)对不符合补办用地审批手续违法超占宅基地,且确因违法超占不足一间房屋等原因暂时无法拆除的,可对批准面积进行确权登记发证,对违法超占部分应在土地登记簿、土地权利证书记事栏内注明超占面积,超占部分待今后拆建、翻建时予以拆除。宗地图按实际使用范围绘制,能区分违法超占位置的应当用虚线标注;如确实无法区分违法超占位置的,应当注明批准面积和超占面积,但违法超占面积不确认宅基地使用权。

      (二)对非本农村集体经济组织的农民,因新农村建设、地质灾害防治、下山脱贫、小岛迁移等原因,经依法批准异地建房的,在落实原宅基地处置政策后,可凭相关权属证明文件办理宅基地使用权确权登记。城市居民非法购买农村宅基地的,一律不予确权登记。

      (三)对拆旧建新的,当地国土资源部门在审批新建宅基地时,应当同时办理原宅基地使用权收回手续,收回原宅基地土地权利证书;当事人在申请办理新宅基地登记手续时,应当同步办理原宅基地注销登记手续。对当事人未按规定申请办理原宅基地注销登记的,当地国土资源部门应当责令当事人限期办理注销登记手续;如逾期不办理的,应经公告后直接办理注销登记。对依法继承房屋或在1999年1月1日《中华人民共和国土地管理法》修订实施前经依法批准合法取得的宅基地,不受宅基地“一户一宅”政策的限制,应当予以确权登记。

      2.4   四、强化宅基地确权登记发证的服务工作


      各地要继续加大对宅基地权属争议的排查力度,建立健全权属争议排查信息库,及时掌握土地权属争议的状况,有效调处化解权属争议矛盾。要规范土地登记行为,继续深化“窗口办证”服务,加快土地登记速度,方便群众办证。要减轻农民负担,各级国土资源部门办理宅基地确权登记发证的相关工作经费由本级地方财政保障,不得向农民收取;各地公证机构、登记代理机构办理农民住房继承公证、宅基地登记代理等服务时,应按件减半收取费用,不得按财产额比例计费,具体计费标准由浙江省物价局另行制订。

      2.5   五、强化宅基地确权登记发证工作的组织领导


      各县(市、区)政府对宅基地确权登记发证工作负总责,要结合本地实际,抓紧制订操作细则,组织相关部门和乡镇(街道)开展调查摸底,力争在2015年底前完成宅基地历史遗留问题的处理,并及时办理确权登记发证。同时,要继续加大土地执法力度,严肃查处新发生的宅基地违法占用行为,有效维护农村土地管理秩序。在宅基地确权登记发证工作中,各地、各有关部门应当维护好农村妇女的合法权益。浙江省级有关部门、各设区市政府要加强对县(市、区)宅基地确权登记发证工作的指导和监督,对各地反映的问题及时进行研究处理;对不依法依规进行宅基地确权登记发证或登记发证不规范造成严重后果的,严肃追究有关人员责任,确保宅基地确权登记发证工作顺利推进。

      3   浙江省农村宅基地管理意见


      各市、县(市、区)人民政府,浙江省政府直属各单位:

      为进一步加强和规范农村宅基地管理,切实破解当前农民建房难问题,优化农村人居环境,推进美丽乡村建设,经浙江省政府同意,现就规范农村宅基地管理切实破解农民建房难提出如下意见:

      3.1   一、目标要求


      坚持破解农民建房难工作与推进城乡统筹发展、优化城乡空间布局相衔接,严格落实农村宅基地管理“一户一宅、拆旧建新、法定面积”的要求,深化农村宅基地审批制度改革,积极构建农民建房用地分配管理与耕地保护、集约用地、违法用地制约相挂钩的奖惩机制,强化农民建房用地规划计划保障和监督。力争通过3—5年时间,全浙江省农村无房户、危房户建房用地问题得到基本解决,农民合法居住权得到有效保障。

      3.2   二、主要任务


      (一)认真编制农民建房实施方案。各地要以乡(镇)政府、街道办事处为责任主体,开展农村宅基地利用情况专项调查,全面摸清农民建房特别是无房户、危房户的现状和实际需求。根据土地利用总体规划、村庄规划以及“一户一宅”、宅基地法定面积要求,在尊重农民意愿基础上,每年制订农民建房实施方案,明确建房名单、规划选址、用地规模、时序安排以及规划实施保障措施。农民建房实施方案提交全体村民大会或村民代表大会讨论表决,并公示无异议后,由乡(镇)政府、街道办事处审核后报送县(市、区)国土资源管理部门汇总。

      (二)合理确定农民建房用地规划布局。各地要按照土地利用总体规划和城乡建设规划,以乡镇为单位科学设置农村居民点,引导农民按规划要求集中建房,为完善农村基础设施和公共服务设施配套创造条件。对城镇规划区内的农民建房要纳入城市建设,结合“三改一拆”和城镇低效土地再开发利用,实施城市社区化改造,引导和鼓励公寓式安置;对城镇规划区以外的农民建房要纳入新农村建设,与美丽乡村建设和农房改造工作有机结合,充分利用农村土地综合整治平台,引导农民建房向中心镇、中心村集聚。积极盘活存量建设用地,充分利用低丘缓坡等非耕地资源,探索“坡地村镇”土地利用方式,推进农村土地节约集约利用。

      (三)切实简化农民建房用地管理程序。农民建房申请使用原宅基地等存量建设用地的,经村集体经济组织集体会审、公示后,报乡(镇)政府、街道办事处审批。农民建房申请使用土地涉及占用农用地、未利用地的,由县(市、区)政府单独组件办理农用地转用等审批手续,其中使用城乡建设用地增减挂钩指标安排农民建房的,按照农村土地综合整治项目管理模式组件报批。宅基地供地审批由乡(镇)政府、街道办事处会同基层国土资源所负责办理,报县(市、区)国土资源管理部门备案。农民建房竣工后,由县(市、区)国土资源管理部门根据用地批准文件及验收资料依法办理集体建设用地使用权登记手续。

      (四)切实加强农民建房用地监管。各乡(镇)政府、街道办事处、基层国土资源所和村级组织要建立和落实农村宅基地管理共同责任机制。严格落实农村宅基地审批“四公开”制度,做到审批程序公开、申请条件公开、建房名单公开、审批结果公开;严格落实农民建房“四到场”制度,做到建筑放样到场、基槽验线到场、施工过程到场、竣工验收到场,有关责任人员须到场签字;严格落实农村宅基地管理动态巡查制度,依法查处宅基地使用中的违法违规行为。建立农民建房与违法用地查处相挂钩的奖惩机制,对新发生违法用地且未按规定时限拆除的行政村,下年度不予受理农民建房用地申请。

      3.3   三、政策支持


      (一)优化农民建房用地规划空间。对农民建房涉及土地利用规划用途调整的,以及确需调整村(镇)规划的,按照有关规定做好规划局部调整。农民建房地块确需安排在限制建设区的,允许使用本县(市、区)、乡镇(街道)土地利用总体规划预留指标进行安排,将建房地块纳入允许建设区;建房地块位于有条件建设区的,可使用规划预留指标,或在本乡镇(街道)范围内的允许建设区等面积置换,进行规划修改;允许建设区范围外400平方米以下使用集体土地的零星农民建房用地,使用规划预留指标,在建设用地报批时,同步上报备案规划修改内容,实行台账管理,在年度规划数据库执行更新时予以落实。经土地利用总体规划中期评估,县级规划空间确实已用完的,可即启动土地利用总体规划修编工作,并完成规划修编的法定确认工作。优先调整安排农民建房所需的规划空间,一般不得低于当地新增建设用地规模的10%。

      (二)实行农民建房用地指标专项管理。农民建房用地指标实行“浙江省管总量、计划单列、专项管理”,由浙江省国土资源厅单列下达给各设区市,由设区市国土资源管理部门专项管理,根据农民建房实施情况予以核销。各地要优先安排使用城乡建设用地增减挂钩指标,将异地搬迁农民建房纳入农村土地综合整治工程;对实施旧村改造涉及农民住房新建扩建的,可配套使用新增建设用地计划指标。同时,统筹用好地质灾害搬迁、下山脱贫异地搬迁、历史文化村落保护利用搬迁等新增建设用地专项指标,对县(市、区)在规定期限内未使用的专项指标,可在全市范围内进行调剂;对各市在规定期限内未使用的专项指标,由浙江省国土资源厅在全浙江省范围内进行调剂。

      (三)改革农村宅基地审批制度。按照“农户申请、村级审查、乡镇审批、县管转用”的模式,改革农村宅基地审批制度,优化宅基地审批管理流程,保障农民建房及时落地。农民建房单独组件涉及农用地转用、农村土地综合整治项目的浙江省政府审批权限,浙江省政府以委托方式下放给县(市、区)政府。农民建房供地的审批权限由县(市、区)政府以委托方式下放给乡(镇)政府、街道办事处。农民建房用地审批,可按“定量不定位”方式先行批准,待竣工验收后,再报备宅基地用地信息。对历史遗留未经批准但符合“一户一宅”和规定使用面积的农村宅基地,在符合土地利用总体规划等相关规划和政策处理到位的前提下,可补办用地审批手续。对未拆除旧房归还原有宅基地的,新建住房的集体建设用地使用权证不予核发。

      (四)加强对农民建房的财政支持。进一步加大资金投入,加强现有“千村示范、万村整治”、下山脱贫、地质灾害避险、农房改造等财政专项资金的整合,视财力可能逐步提高农村宅基地复垦新增耕地浙江省级资金补助标准。探索农村土地综合整治项目节余指标市场化配置机制,所获收益全额用于农房改造建设和农村基础设施建设。农民建房涉及耕地占补平衡及所需资金由县(市、区)、乡镇(街道)统筹落实。鼓励有条件地方免收集体建设用地使用权登记证书工本费等行政事业性收费。新增建设用地土地有偿使用费授权县(市、区)政府负责在发放建设用地批准文件前征收。农村土地整治项目区,在国土资源部批准下达的本市县挂钩周转指标规模内,不缴纳新增建设用地土地有偿使用费、耕地开垦费。

      (五)探索农村宅基地有偿使用与退出机制。在坚持“一户一宅、拆旧建新、法定面积”的前提下,鼓励村集体经济组织结合本地实际,探索级差排基、选位等宅基地有偿使用分配方式,完善宅基地分配管理机制。积极探索宅基地有偿退出机制,以农民自愿为前提,经村集体经济组织同意,通过有偿转让、有偿调剂、有偿收回等方式,引导宅基地有序规范退出。宅基地有偿使用所得收益全部归村集体经济组织所有,由村集体经济组织通过成员民主协商、民主自治方式决定资金用途。

      3.4   四、工作要求


      (一)加强组织领导,落实工作责任。各县(市、区)政府对农村宅基地管理和农民建房工作负总责,各乡(镇)政府、街道办事处负责具体实施和管理,各县(市、区)国土资源、城乡规划建设管理部门要切实履职,密切配合,做好相关工作。各地要将农村宅基地管理纳入新农村建设和耕地保护工作的重要内容,进一步落实耕地保护共同责任机制、节约集约用地共同责任机制和执法监察共同责任机制,合力推进规范农村宅基地管理、破解农民建房难工作。

      (二)强化民主管理,夯实基层基础。各地要引导广大农村建立健全农村土地民主管理制度、农民建房村级协商议事机制和村规民约,增强村民自治组织管理农民建房的主体意识和责任意识。进一步提高宅基地管理工作的透明度,在土地利用总体规划修编,宅基地分配、使用和管理等过程中,引导和鼓励农户全程参与、全程监督,切实保障农户的知情权、参与权和监督权。