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土地管理法

土地管理法是指对国家运用法律和行政的手段对土地财产制度和土地资源的合理利用所进行管理活动予以规范的各种法律规范的总称。


      1   土地管理法全文(2016)


      (1986年6月25日第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过 根据1988年12月29日第七届全国人民代表大会常务委员会第五次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》第一次修正1998年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订 根据2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》第二次修正)

      《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》已由中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议于2004年8月28日通过,现予公布,自公布之日起施行。

      1.1   第一章 总则


      第一条 为了加强土地管理,维护土地的社会主义公有制,保护、开发土地资源,合理利用土地,切实保护耕地,促进社会经济的可持续发展,根据宪法,制定本法。

      第二条 中华人民共和国实行土地的社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制。

      全民所有,即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。

      任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。

      国家为了公共利益的需要,可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。

      国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是,国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。

      第三条 十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。各级人民政府应当采取措施,全面规划,严格管理,保护、开发土地资源,制止非法占用土地的行为。

      第四条 国家实行土地用途管制制度。

      国家编制土地利用总体规划,规定土地用途,将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地,控制建设用地总量,对耕地实行特殊保护。

      前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地,包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等;建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地,包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等;未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。

      使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。

      第五条 国务院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作。

      县级以上地方人民政府土地行政主管部门的设置及其职责,由省、自治区、直辖市人民政府根据国务院有关规定确定。

      第六条 任何单位和个人都有遵守土地管理法律、法规的义务,并有权对违反土地管理法律、法规的行为提出检举和控告。

      第七条 在保护和开发土地资源、合理利用土地以及进行有关的科学研究等方面成绩显着的单位和个人,由人民政府给予奖励。

      1.2   第二章 土地的所有权和使用权


      第八条 城市市区的土地属于国家所有。

      农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。

      第九条 国有土地和农民集体所有的土地,可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人,有保护、管理和合理利用土地的义务。

      第十条 农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的,由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理;已经属于乡(镇)农民集体所有的,由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。

      第十一条 农民集体所有的土地,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认所有权。

      农民集体所有的土地依法用于非农业建设的,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认建设用地使用权。

      单位和个人依法使用的国有土地,由县级以上人民政府登记造册,核发证书,确认使用权;其中,中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关,由国务院确定。

      确认林地、草原的所有权或者使用权,确认水面、滩涂的养殖使用权,分别依照《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国草原法》和《中华人民共和国渔业法》的有关规定办理。

      第十二条 依法改变土地权属和用途的,应当办理土地变更登记手续。

      第十三条 依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。

      第十四条 农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营,从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包经营期限为三十年。发包方和承包方应当订立承包合同,约定双方的权利和义务。承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民的土地承包经营权受法律保护。

      在土地承包经营期限内,对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的,必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。

      第十五条 国有土地可以由单位或者个人承包经营,从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。农民集体所有的土地,可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营,从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。发包方和承包方应当订立承包合同,约定双方的权利和义务。土地承包经营的期限由承包合同约定。承包经营土地的单位和个人,有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。

      农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的,必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府批准。

      第十六条 土地所有权和使用权争议,由当事人协商解决;协商不成的,由人民政府处理。

      单位之间的争议,由县级以上人民政府处理;个人之间、个人与单位之间的争议,由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。

      当事人对有关人民政府的处理决定不服的,可以自接到处理决定通知之日起三十日内,向人民法院起诉。

      在土地所有权和使用权争议解决前,任何一方不得改变土地利用现状。

      1.3   第三章 土地利用总体规划


      第十七条 各级人民政府应当依据国民经济和社会发展规划、国土整治和资源环境保护的要求、土地供给能力以及各项建设对土地的需求,组织编制土地利用总体规划。

      土地利用总体规划的规划期限由国务院规定。

      第十八条 下级土地利用总体规划应当依据上一级土地利用总体规划编制。

      地方各级人民政府编制的土地利用总体规划中的建设用地总量不得超过上一级土地利用总体规划确定的控制指标,耕地保有量不得低于上一级土地利用总体规划确定的控制指标。

      省、自治区、直辖市人民政府编制的土地利用总体规划,应当确保本行政区域内耕地总量不减少。

      第十九条 土地利用总体规划按照下列原则编制:

      (一)严格保护基本农田,控制非农业建设占用农用地;

      (二)提高土地利用率;

      (三)统筹安排各类、各区域用地;

      (四)保护和改善生态环境,保障土地的可持续利用;

      (五)占用耕地与开发复垦耕地相平衡。

      第二十条 县级土地利用总体规划应当划分土地利用区,明确土地用途。

      乡(镇)土地利用总体规划应当划分土地利用区,根据土地使用条件,确定每一块土地的用途,并予以公告。

      第二十一条 土地利用总体规划实行分级审批。

      省、自治区、直辖市的土地利用总体规划,报国务院批准。

      省、自治区人民政府所在地的市、人口在一百万以上的城市以及国务院指定的城市的土地利用总体规划,经省、自治区人民政府审查同意后,报国务院批准。

      本条第二款、第三款规定以外的土地利用总体规划,逐级上报省、自治区、直辖市人民政府批准;其中,乡(镇)土地利用总体规划可以由省级人民政府授权的设区的市、自治州人民政府批准。

      土地利用总体规划一经批准,必须严格执行。

      第二十二条 城市建设用地规模应当符合国家规定的标准,充分利用现有建设用地,不占或者尽量少占农用地。

      城市总体规划、村庄和集镇规划,应当与土地利用总体规划相衔接,城市总体规划、村庄和集镇规划中建设用地规模不得超过土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模。

      在城市规划区内、村庄和集镇规划区内,城市和村庄、集镇建设用地应当符合城市规划、村庄和集镇规划。

      第二十三条 江河、湖泊综合治理和开发利用规划,应当与土地利用总体规划相衔接。在江河、湖泊、水库的管理和保护范围以及蓄洪滞洪区内,土地利用应当符合江河、湖泊综合治理和开发利用规划,符合河道、湖泊行洪、蓄洪和输水的要求。

      第二十四条 各级人民政府应当加强土地利用计划管理,实行建设用地总量控制。

      土地利用年度计划,根据国民经济和社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划以及建设用地和土地利用的实际状况编制。土地利用年度计划的编制审批程序与土地利用总体规划的编制审批程序相同,一经审批下达,必须严格执行。

      第二十五条 省、自治区、直辖市人民政府应当将土地利用年度计划的执行情况列为国民经济和社会发展计划执行情况的内容,向同级人民代表大会报告。

      第二十六条 经批准的土地利用总体规划的修改,须经原批准机关批准;未经批准,不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。

      经国务院批准的大型能源、交通、水利等基础设施建设用地,需要改变土地利用总体规划的,根据国务院的批准文件修改土地利用总体规划。

      经省、自治区、直辖市人民政府批准的能源、交通、水利等基础设施建设用地,需要改变土地利用总体规划的,属于省级人民政府土地利用总体规划批准权限内的,根据省级人民政府的批准文件修改土地利用总体规划。

      第二十七条 国家建立土地调查制度。

      县级以上人民政府土地行政主管部门会同同级有关部门进行土地调查。土地所有者或者使用者应当配合调查,并提供有关资料。

      第二十八条 县级以上人民政府土地行政主管部门会同同级有关部门根据土地调查成果、规划土地用途和国家制定的统一标准,评定土地等级。

      第二十九条 国家建立土地统计制度。

      县级以上人民政府土地行政主管部门和同级统计部门共同制定统计调查方案,依法进行土地统计,定期发布土地统计资料。土地所有者或者使用者应当提供有关资料,不得虚报、瞒报、拒报、迟报。

      土地行政主管部门和统计部门共同发布的土地面积统计资料是各级人民政府编制土地利用总体规划的依据。

      第三十条 国家建立全国土地管理信息系统,对土地利用状况进行动态监测。

      1.4   第四章 耕地保护


      第三十一条 国家保护耕地,严格控制耕地转为非耕地。

      国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的,按照“占多少,垦多少” 的原则,由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地;没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的,应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费,专款用于开垦新的耕地。

      省、自治区、直辖市人民政府应当制定开垦耕地计划,监督占用耕地的单位按照计划开垦耕地或者按照计划组织开垦耕地,并进行验收。

      第三十二条 县级以上地方人民政府可以要求占用耕地的单位将所占用耕地耕作层的土壤用于新开垦耕地、劣质地或者其他耕地的土壤改良。

      第三十三条 省、自治区、直辖市人民政府应当严格执行土地利用总体规划和土地利用年度计划,采取措施,确保本行政区域内耕地总量不减少;耕地总量减少的,由国务院责令在规定期限内组织开垦与所减少耕地的数量与质量相当的耕地,并由国务院土地行政主管部门会同农业行政主管部门验收。个别省、直辖市确因土地后备资源匮乏,新增建设用地后,新开垦耕地的数量不足以补偿所占用耕地的数量的,必须报经国务院批准减免本行政区域内开垦耕地的数量,进行易地开垦。

      第三十四条 国家实行基本农田保护制度。下列耕地应当根据土地利用总体规划划入基本农田保护区,严格管理:

      (一)经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地;

      (二)有良好的水利与水土保持设施的耕地,正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田;

      (三)蔬菜生产基地;

      (四)农业科研、教学试验田;

      (五)国务院规定应当划入基本农田保护区的其他耕地。

      各省、自治区、直辖市划定的基本农田应当占本行政区域内耕地的百分之八十以上。

      基本农田保护区以乡(镇)为单位进行划区定界,由县级人民政府土地行政主管部门会同同级农业行政主管部门组织实施。

      第三十五条 各级人民政府应当采取措施,维护排灌工程设施,改良土壤,提高地力,防止土地荒漠化、盐渍化、水土流失和污染土地。

      第三十六条 非农业建设必须节约使用土地,可以利用荒地的,不得占用耕地;可以利用劣地的,不得占用好地。

      禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。

      禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。

      第三十七条 禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地,一年内不用而又可以耕种并收获的,应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种,也可以由用地单位组织耕种;一年以上未动工建设的,应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费;连续二年未使用的,经原批准机关批准,由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权;该幅土地原为农民集体所有的,应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。

      在城市规划区范围内,以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地,依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定办理。

      承包经营耕地的单位或者个人连续二年弃耕抛荒的,原发包单位应当终止承包合同,收回发包的耕地。

      第三十八条 国家鼓励单位和个人按照土地利用总体规划,在保护和改善生态环境、防止水土流失和土地荒漠化的前提下,开发未利用的土地;适宜开发为农用地的,应当优先开发成农用地。

      国家依法保护开发者的合法权益。

      第三十九条 开垦未利用的土地,必须经过科学论证和评估,在土地利用总体规划划定的可开垦的区域内,经依法批准后进行。禁止毁坏森林、草原开垦耕地,禁止围湖造田和侵占江河滩地。

      根据土地利用总体规划,对破坏生态环境开垦、围垦的土地,有计划有步骤地退耕还林、还牧、还湖。

      第四十条 开发未确定使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的,经县级以上人民政府依法批准,可以确定给开发单位或者个人长期使用。

      第四十一条 国家鼓励土地整理。县、乡(镇)人民政府应当组织农村集体经济组织,按照土地利用总体规划,对田、水、路、林、村综合整治,提高耕地质量,增加有效耕地面积,改善农业生产条件和生态环境。

      地方各级人民政府应当采取措施,改造中、低产田,整治闲散地和废弃地。

      第四十二条 因挖损、塌陷、压占等造成土地破坏,用地单位和个人应当按照国家有关规定负责复垦;没有条件复垦或者复垦不符合要求的,应当缴纳土地复垦费,专项用于土地复垦。复垦的土地应当优先用于农业。

      1.5   第五章 建设用地


      第四十三条 任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。

      前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。

      第四十四条 建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续。

      省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地,涉及农用地转为建设用地的,由国务院批准。

      在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内,为实施该规划而将农用地转为建设用地的,按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内,具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。

      本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地,涉及农用地转为建设用地的,由省、自治区、直辖市人民政府批准。

      第四十五条 征收下列土地的,由国务院批准:

      (一)基本农田;

      (二)基本农田以外的耕地超过三十五公顷的;

      (三)其他土地超过七十公顷的。

      征收前款规定以外的土地的,由省、自治区、直辖市人民政府批准,并报国务院备案。

      征收农用地的,应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中,经国务院批准农用地转用的,同时办理征地审批手续,不再另行办理征地审批;经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的,同时办理征地审批手续,不再另行办理征地审批,超过征地批准权限的,应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。

      第四十六条 国家征收土地的,依照法定程序批准后,由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

      被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内,持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。

      第四十七条 征收土地的,按照被征收土地的原用途给予补偿。

      征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费,为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数,按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是,每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

      征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准,由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。

      被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准,由省、自治区、直辖市规定。

      征收城市郊区的菜地,用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。

      依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费,尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的,经省、自治区、直辖市人民政府批准,可以增加安置补助费。但是,土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。

      国务院根据社会、经济发展水平,在特殊情况下,可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。

      第四十八条 征地补偿安置方案确定后,有关地方人民政府应当公告,并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。

      第四十九条 被征地的农村集体经济组织应当将征收土地的补偿费用的收支状况向本集体经济组织的成员公布,接受监督。

      禁止侵占、挪用被征收土地单位的征地补偿费用和其他有关费用。

      第五十条 地方各级人民政府应当支持被征地的农村集体经济组织和农民从事开发经营,兴办企业。

      第五十一条 大中型水利、水电工程建设征收土地的补偿费标准和移民安置办法,由国务院另行规定。

      第五十二条 建设项目可行性研究论证时,土地行政主管部门可以根据土地利用总体规划、土地利用年度计划和建设用地标准,对建设用地有关事项进行审查,并提出意见。

      第五十三条 经批准的建设项目需要使用国有建设用地的,建设单位应当持法律、行政法规规定的有关文件,向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请,经土地行政主管部门审查,报本级人民政府批准。

      第五十四条 建设单位使用国有土地,应当以出让等有偿使用方式取得;但是,下列建设用地,经县级以上人民政府依法批准,可以以划拨方式取得:

      (一)国家机关用地和军事用地;

      (二)城市基础设施用地和公益事业用地;

      (三)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地;

      (四)法律、行政法规规定的其他用地。

      第五十五条 以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位,按照国务院规定的标准和办法,缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后,方可使用土地。

      自本法施行之日起,新增建设用地的土地有偿使用费,百分之三十上缴中央财政,百分之七十留给有关地方人民政府,都专项用于耕地开发。

      第五十六条 建设单位使用国有土地的,应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的,应当经有关人民政府土地行政主管部门同意,报原批准用地的人民政府批准。其中,在城市规划区内改变土地用途的,在报批前,应当先经有关城市规划行政主管部门同意。

      第五十七条 建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的,由县级以上人民政府土地行政主管部门批准。其中,在城市规划区内的临时用地,在报批前,应当先经有关城市规划行政主管部门同意。土地使用者应当根据土地权属,与有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同,并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费。

      临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地,并不得修建永久性建筑物。

      临时使用土地期限一般不超过二年。

      第五十八条 有下列情形之一的,由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准,可以收回国有土地使用权:

      (一)为公共利益需要使用土地的;

      (二)为实施城市规划进行旧城区改建,需要调整使用土地的;

      (三)土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满,土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的;

      (四)因单位撤销、迁移等原因,停止使用原划拨的国有土地的;

      (五)公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。

      依照前款第(一)项、第(二)项的规定收回国有土地使用权的,对土地使用权人应当给予适当补偿。

      第五十九条 乡镇企业、乡(镇)村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡(镇)村建设,应当按照村庄和集镇规划,合理布局,综合开发,配套建设;建设用地,应当符合乡(镇)土地利用总体规划和土地利用年度计划,并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续。

      第六十条 农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的,应当持有关批准文件,向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请,按照省、自治区、直辖市规定的批准权限,由县级以上地方人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

      按照前款规定兴办企业的建设用地,必须严格控制。省、自治区、直辖市可以按照乡镇企业的不同行业和经营规模,分别规定用地标准。

      第六十一条 乡(镇)村公共设施、公益事业建设,需要使用土地的,经乡(镇)人民政府审核,向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请,按照省、自治区、直辖市规定的批准权限,由县级以上地方人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

      第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

      农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

      农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

      农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。

      第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

      第六十四条 在土地利用总体规划制定前已建的不符合土地利用总体规划确定的用途的建筑物、构筑物,不得重建、扩建。

      第六十五条 有下列情形之一的,农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准,可以收回土地使用权:

      (一)为乡(镇)村公共设施和公益事业建设,需要使用土地的;

      (二)不按照批准的用途使用土地的;

      (三)因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。

      依照前款第(一)项规定收回农民集体所有的土地的,对土地使用权人应当给予适当补偿。

      1.6   第六章 监督检查


      第六十六条 县级以上人民政府土地行政主管部门对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查。

      土地管理监督检查人员应当熟悉土地管理法律、法规,忠于职守、秉公执法。

      第六十七条 县级以上人民政府土地行政主管部门履行监督检查职责时,有权采取下列措施:

      (一)要求被检查的单位或者个人提供有关土地权利的文件和资料,进行查阅或者予以复制;

      (二)要求被检查的单位或者个人就有关土地权利的问题作出说明;

      (三)进入被检查单位或者个人非法占用的土地现场进行勘测;

      (四)责令非法占用土地的单位或者个人停止违反土地管理法律、法规的行为。

      第六十八条 土地管理监督检查人员履行职责,需要进入现场进行勘测、要求有关单位或者个人提供文件、资料和作出说明的,应当出示土地管理监督检查证件。

      第六十九条 有关单位和个人对县级以上人民政府土地行政主管部门就土地违法行为进行的监督检查应当支持与配合,并提供工作方便,不得拒绝与阻碍土地管理监督检查人员依法执行职务。

      第七十条 县级以上人民政府土地行政主管部门在监督检查工作中发现国家工作人员的违法行为,依法应当给予行政处分的,应当依法予以处理;自己无权处理的,应当向同级或者上级人民政府的行政监察机关提出行政处分建议书,有关行政监察机关应当依法予以处理。

      第七十一条 县级以上人民政府土地行政主管部门在监督检查工作中发现土地违法行为构成犯罪的,应当将案件移送有关机关,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,应当依法给予行政处罚。

      第七十二条 依照本法规定应当给予行政处罚,而有关土地行政主管部门不给予行政处罚的,上级人民政府土地行政主管部门有权责令有关土地行政主管部门作出行政处罚决定或者直接给予行政处罚,并给予有关土地行政主管部门的负责人行政处分。

      1.7   第七章 法律责任


      第七十三条 买卖或者以其他形式非法转让土地的,由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得;对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的,限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施,恢复土地原状,对符合土地利用总体规划的,没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施;可以并处罚款;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

      第七十四条 违反本法规定,占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等,破坏种植条件的,或者因开发土地造成土地荒漠化、盐渍化的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正或者治理,可以并处罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

      第七十五条 违反本法规定,拒不履行土地复垦义务的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,责令缴纳复垦费,专项用于土地复垦,可以处以罚款。

      第七十六条 未经批准或者采取欺骗手段骗取批准,非法占用土地的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地,对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的,限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施,恢复土地原状,对符合土地利用总体规划的,没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施,可以并处罚款;对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

      超过批准的数量占用土地,多占的土地以非法占用土地论处。

      第七十七条 农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准,非法占用土地建住宅的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地,限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

      超过省、自治区、直辖市规定的标准,多占的土地以非法占用土地论处。

      第七十八条 无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的,超越批准权限非法批准占用土地的,不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的,或者违反法律规定的程序批准占用、征收土地的,其批准文件无效,对非法批准征收、使用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。非法批准、使用的土地应当收回,有关当事人拒不归还的,以非法占用土地论处。

      非法批准征收、使用土地,对当事人造成损失的,依法应当承担赔偿责任。

      第七十九条 侵占、挪用被征收土地单位的征地补偿费用和其他有关费用,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。

      第八十条 依法收回国有土地使用权当事人拒不交出土地的,临时使用土地期满拒不归还的,或者不按照批准的用途使用国有土地的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交还土地,处以罚款。

      第八十一条 擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正,没收违法所得,并处罚款。

      第八十二条 不依照本法规定办理土地变更登记的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令其限期办理。

      第八十三条 依照本法规定,责令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施的,建设单位或者个人必须立即停止施工,自行拆除;对继续施工的,作出处罚决定的机关有权制止。建设单位或者个人对责令限期拆除的行政处罚决定不服的,可以在接到责令限期拆除决定之日起十五日内,向人民法院起诉;期满不起诉又不自行拆除的,由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行,费用由违法者承担。

      第八十四条 土地行政主管部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。

      1.8   第八章 附则


      第八十五条 中外合资经营企业、中外合作经营企业、外资企业使用土地的,适用本法;法律另有规定的,从其规定。

      第八十六条 本法自1999年1月1日起施行。



      2   土地管理法实施条例案例分析


      甘肃省宁明法院受理一起土地征用补偿费分配纠纷案件,被告以原告在被征用地上没有承包地为由拒绝发放补偿费。随着城市建设扩张,农村土地被大量征收,征地补偿费分配时常引发纠纷。农民因处于弱势地位,合法权益受到侵害,导致此类案件时有发生。

      2011年初,北仁经联社第七村民小组位于“浦海”10.60亩的土地被宁明东亚糖业有限公司征用,共获得土地补偿费418700元。北仁经联社第七村民小组成员共为105人。村民小组在分配土地补偿费时以许家一户在被征地处没有承包地为由把许家6人排除在外,许家6人未分得任何款项。许某等6人多次要求支付应得的土地赔偿费,但都以种种理由拒绝。许某遂反映至政府,宁明县人民政府于2011年4月25日专门召开会议,建议北仁经联社第七村民小组及时将“浦海”土地征用补偿费许某等6人应得部分发放到位,但北仁经联社第七村民小组并未履行。

      为维护自己合法权益,许某一家6口人上诉至宁明县人民法院,要求支付所得补偿费共24395元。被告北仁经联社第七村民小组辩称,许某一户在被征地上没有承包地,分给补偿费不符合国家政策规定,征地补偿费方案是经全体村民开会讨论决定,符合国家政策及村民利益。

      法院认为,根据《中华人民共和国土地土地管理法实施条例》第二十六条规定“土地补偿费归农村集体经济组织所有。”农村土地被征用后的土地补偿费,其性质是对集体土地所有权的补偿。土地补偿费在土地被征用后,统一支付给作为被征用单位的农村集体经济组织。本案中,因宁明东亚糖业有限公司征用而取得的土地补偿费,是属于村民小组集体土地所有权的补偿,土地被征用取得的补偿费应属于全体村民小组所有。原告6人属于北仁经联社第七村民小组成员,应与本小组享有平等的权利义务。虽然原告一户在被征用地上没有承包地,但土地补偿费只能被分配给本集体组织成员,而地上附着物和青苗补偿费则针对对物的所有人和青苗的实际投入人的补偿,被补偿人可以为集体经济组织成员以外的人。被告排除原告6人而分配补偿费显失公平,违法法律规定。

      故作出如下判决:被告北仁经联社第七村民小组支付给许美等6人土地补偿款应得份额24395元。



      3   土地管理法实施条例案例评析


      1、案件摘要

      2001年5月,某县昌平公司经省人民政府批准,在城镇规划建设区内征用耕地30亩,建设机械加工厂。后经县土地管理局实地调查,昌平公司实际占用耕地50亩。全部耕地己完成“三通一平”,动工兴建了厂房,土壤耕作层被破坏,难以恢复耕种。

      县土地管理局将此案件移送司法机关处理。县人民法院经审理认为昌平公司建设征用30亩耕地己得到依法批准,但其擅自超占的20亩耕地应认定为非法占用耕地。昌平公司超过批准的面积多占土地,造成耕地的毁坏,其行为已构成非法占用耕地罪。遂判处本案直接责任人员,昌平公司总经理王某有期徒刑2年,缓刑1年,判处昌平公司赔偿某行政村10亩耕地损失10万元,并处罚金1万元。

      2、点评

      本案涉及到非法占用耕地构成犯罪的问题。

      我国于1998年修订了《中华人民共和国土地管理法》(以下简称《土地管理法》),其宗旨之一就是加强对耕地的保护,包括将建设征用农村集体组织土地的征地权上收,实行农用地转用审批手续等。就本案情况看。

      其一,昌平公司经批准征用30亩土地符合法律规定。

      根据1988年《土地管理法》的规定,国家建设征用耕地1000亩以上的,其他土地2000亩以上的,由国务院批准。征用省、自治区行政区域内的土地,由省、自治区人民政府批准;征用耕地3亩以下,其他土地10亩以下的,由县级人民政府批准。《土地管理法》修订后,将征用土地的审批权进行了上收:凡征用基本农田,基本农田以外的耕地超过三十五公顷的,其他土地超过七十公顷的,由国务院批准;除此之外的土地征用也须经省、自治区、直辖市人民政府批准,并报国务院备案。如果涉及征用农用地的还需办理农用地转用审批。本案中昌平公司经省级人民政府批准征用30亩耕地进行建设活动是合法的。

      其二,超过批准范围多占用20亩耕地构成占用耕地罪。

      《土地管理法》第76条规定,未经批准或者采取欺骗手段骗取批准,非法占用土地的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地,对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的,限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施,恢复土地原状,对符合土地利用总体规划的,没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施,可以并处罚款;对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。超过批准的数量占用土地,多占的土地以非法占用土地论处。

      《中华人民共和国刑法》第342条规定,违反土地管理法规,非法占用耕地改作他用,数量较大,造成耕地大量毁坏的,处五年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金。根据2000年年6月22日开始施行的《最高人民法院关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第3条规定,非法占用耕地“数量较大”,是指非法占用基本农田5亩以上或者非法占用基本农田以外的耕地10亩以上。

      本案中昌平公司多占20亩耕地,已经构成占用耕地罪,人民法院的定罪量刑是正确的。

      3.1   《中华人民共和国土地管理法》第16条案例评析


      1、案件摘要

      1988年4月,某汽车厂在县土地管理局领取了建地字第3368号国有土地使用证,盖有县土地管理局印章。该土地使用证上载明:国有土地3.5亩,使用权归该厂,所有权归国有。l998年4月,汽车厂在该土地证范围内进行厂房扩建。

      1998年1月,某铁路分局向市人民政府土地管理局申请并取得了国字(1998)字第13562号国有土地使用证,盖有市人民政府上地管理专用章,土地面积350.84亩,包括了汽车厂扩建厂房所用土地。

      1998年9月,铁路分局向铁路运输法院提起诉讼,以汽车厂扩建侵占其铁路用地未交纳土地使用费为由,要求汽车厂补交用地使用费并恢复土地原状。

      汽车厂答辩称,原被告双方的争议属土地使用权争议,应由土地管理部门处理,重新确权。

      铁路运输法院认为,原告所持土地使用权证合法有效,其依法享有的土地使用权受法律保护,被告未征得原告同意占用铁路用地,侵犯了原告的土地使用权,判决被告支付土地使用费,并拆除非法建筑物,恢复土地原状。

      汽车厂不服此判决,向中级法院提起上诉,中级法院维持原判。

      汽车厂又向省高级人民法院申请再审,认为原审法院超越法定权限,本案不属法院管辖范围。省高级人民法院经审理,除查明上述事实外,还查明:1999年4月市土地管理局致函中级人民法院,表明需对双方当事人的土地使用权重新进行确定,并发文注销了双方当事人各自所持的土地使用证。

      省高级人民法院认为:诉讼期间,人民政府已注销了原告作为诉讼请求根据的土地使用权证后,仍判被告侵犯原告土地使用权是不当的,应予纠正。本案属土地权属纠纷,不属人民法院受案范围。遂裁定撤销一、二审法院判决;驳回铁路分局起诉,争议由市人民政府处理。

      2、点评

      本案涉及到土地权属纠纷的处理方式问题。

      (1)本案的定性问题。

      从本案案由看应属于土地使用权争议纠纷,而非侵犯土地使用权纠纷。被告进行厂房扩建的土地领有县土地管理局颁发的建地字第3368号国有土地使用证,原告则对该土地也领有市政府颁发的国用(1998)字第13562号国有土地使用证。应当说被告领有的土地使用证不符合法律规定,按照《中华人民共和国土地管理法》(以下简称《土地管理法》)的规定,土地使用证应由人民政府核发,土地管理局无权发放土地使用证,但由于在诉讼期间市政府发文注销了双方当事人各自所持有的土地使用证,原被告双方的纠纷已属于土地使用权争议纠纷。

      (2)争议的解决方式。

      《土地管理法》第16条规定,“土地所有权和使用权争议,由当事人协商解决;协商不成的,由人民政府处理。单位之间的争议,由县级以上人民政府处理;个人之间、个人与单位之间的争议,由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的,可以自接到处理决定通知之日起三十日内,向人民法院起诉。”因此本案不应由人民政府进行处理,而不应由人民法院作为民事案件直接受理,已经受理的应告知原告撤诉,或者驳回原告的起诉。

      值得注意的是,若当事人对人民政府的确认土地使用权的决定不服,应如何处理?《中华人民共和国》行政复议法第30条规定,“公民、法人或者其他组织认为行政机关的具体行政行为侵犯其已经依法取得的土地、矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权或者使用权的,应当先申请行政复议;对行政复议决定不服的,可以依法向人民法院提起行政诉讼。根据国务院或者省、自治区、直辖市人民政府对行政区划的勘定、调整或者征用土地的决定,省、自治区、直辖市人民政府确认土地、矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权或者使用权的行政复议决定为最终裁决。”因此本案中,若当事人对市政府的土地使用权确权决定不服的可以提起行政复议,对复议决定不服的可以向人民法院提起行政诉讼,而不是以对方当事人为被告提起民事诉讼。

      3.2   《中华人民共和国土地管理法》第37条案例评析


      1、案件摘要

      某市房地产开发公司于2000年3月,以出让方式取得该市郊区土地一块,难备用于商品房的建设。根据土地使用权出让合同约定,开发时间为2000年5月,但由于资金短缺,该地块一直没有动工。2001年6月,该市土地管理部门对房地产开发公司作出征收土地闲置费的决定,房地产开发公司不服,向法院提起诉讼。

      房地产开发公司认为,本公司这所以迟迟未开发,是由于在拆迁工件中,有部分拆迁户拒不搬迁造成工程不能动工。本公司一直努力希望在解决,并非是本公司的原因造成不能动工,因此,要求法院撤销土地部门的决定。

      土地管理部门认为,房地产开发公司的理由与事实不符,经调查,所谓的拆迁户拒不搬迁问题早已解决,房地产开发公司没有开发的原因是其根本不打算自己开发,希望转手倒卖土地,只是由于一直没有将出去才造成土地闲置。请求法院维持其处罚决定。

      法院查明:某市房地产公司取得土地使用权后,由于资金短缺一直没有动工,于是想转让该土地使用权,但由于要价大高,没有将该出去,致使土地闲置。据此,法院作出判决,维持土地管理部门的征收土地闲置费的决定。

      2、点评

      本案涉及到闲置、荒芜土地的法律责任问题。

      《中华人民共和国土地管理法》第37条规定,“禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地,一年内不用而又可以耕种并收获的,应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种,也可以由用地单位组织耕种;一年以上未动工建设的,应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费;连续二年未使用的,经原批准机关批准,由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权;该幅土地原为农民集体所有的,应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。在城市规划区范围内,以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地,依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定办理。承包经营耕地的单位或者个人连续二年弃耕抛荒的,原发包单位应当终止承包合同,收回发包的耕地。

      《中华人民共和国城市房地产管理法》第25条同样规定:“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满二年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权;但是,因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。”

      本案中,房地产开发公司没有按约定的时间进行开发完全是由于自己的资金问题,既不属于不可抗力也不存在政府的原因或者动工开发必需的前期工作造成的动工迟延。对于其闲置土地的行为土地管理部门向其征收土地闲置费的决定是正确的。

      3.3   《中华人民共和国城市房地产管理法》第8条案例评析


      1、案情摘要:

      1995年6月10日,经某市体改委批准,某规划区内的村委会和市轻工包装用品公司30名职工合股基金会发起组建了股份制企业法人永新装饰材料公司(以下简称永新公司)。企业股本总额125万元,其中个人股40万元,由市轻工包装用品公司30名职工认购。法人股85万元,由村委会以16亩土地的使用权作价出资认购。该16亩土地系非耕地,已经土地管理部门审批同意用作建设用途,但村委会以土地使用权出资认股,未办理土地征用手续。

      1996年3月,永新公司股东大会和董事会讨论决定,同意村委会退出其以16亩土地使用权折作股份的法人股,土地使用权经重新评估计价为56万元,由永新公司认购,永新公司于1996年5月30日前付20万元,1997年5月30日前付15万元,1998年5月30日前付21万元。由于永新公司未履行决议。村委会遂诉诸法院,请求收回16亩土地并清理地面建筑物,并要求永新公司付清1996年土地使用费20万元。

      审理中,经法院委托评估,该土地上地面建筑物、附着物价值61万余元。

      2、点评:

      本案涉及到集体土地使用权能否自行出让,及擅自出让的法律后果的问题

      (1)村委会以集体土地使用权作价出资入股的行为无效。

      根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第8条的规定,城市规划区内的集体所有的土地,经依法征用转为国有土地后,方可进行土地使用权的有偿出让。本案中村委会虽是以集体土地使用权进行作价出资入股,但其性质与出让类似,根据国家土地管理局、国家体改委1992年7月9日发布的《股份制试点企业土地资产管理暂行规定》,使用集体所有土地的股份制企业,向县级人民政府土地管理部门提出申请,经县级以上人民政府批准,按国家建设征用土地的规定由国家征用,依法出让给股份制企业,或由国家作为土地资产入股。本案中,16亩土地虽经土地管理部门审批同意建设使用,但尚未办理国有土地征用手续,因此村委直接将其集体土地使用权投资入股于永新公司的行为是无效的。

      (2)处理结果。

      由于出资行为无效,因此该16亩土地应该返还村委会。同时根据“房地一致”的原则,土地使用权人应与其地上建筑物、附着物的所有权人一致的,因此地上建筑物、附着物的所有权应随土地使用权转移给村委会,村委会应支付永新公司地上建筑物、附着物的价款。

      3.4   《中华人民共和国城市房地产管理法》第23条案例评析


      1、案件摘要:

      1995年12月,某建安公司向市土地局申请建设用地,要求将该市一住宅区内1.1亩国有土地划拨给其作为加工车间和仓库用地。1996年1月30日,市政府办公室以政办秘(92)55号文同意将该1.1亩国有土地的使用权划拨给建安公司,并要求市土地局为建安公司办理划拨事宜。同年2月25日,市计委批复同意建安公司加工车间、仓库的基建计划。5月17日,市规划部门给建安公司办理了建设用地规划许可证。建安公司后因划拨土地的地价标准问题,与市土地局发生争执,经市政府办协调未果,遂于l 995年8月以市土地局拖延不办划拨用地手续为由,诉诸法院,认为市土地局构成不作为,要求市土地局按市人民政府办公室政办秘(92)5号文为其办理划拨用地手续。

      2、点评:

      本案涉及到土地使用权划拨的范围问题。

      《中华人民共和国城市房地产管理法》规定了出让和划拨两种国有土地使用权取得的方式,以划拨方式取得土地使用权较出让方式取得土地使用权而言存在诸多不同。首先,划拨土地是无偿取得的,作为土地使用者只缴纳补偿、安置等费用,并未支付土地本身的市场价格;其次,以划拨方式取得的土地使用权一般没有使用期限的限制;第三,划拨土地的取得不采用拍卖、招标或协议的方式,而是适用国家建设用地的审批程序。正是存在上述不同,我国对取得划拨土地的使用范围有严格的限制,一般只适用于公共或公益的需要。对此《中华人民共和国城市房地产管理法》第23条有明确规定,只有四种用途的建设用地的土地使用权,确属必需的,可以由县级以上人民政府依法批准划拨,这四种情况包括:国家机关用地和军事用地;城市基础设施用地和公益事业用地;国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;法律、行政法规规定的其他用地。

      本案中建安公司申请划拨用地是用于加工车间和仓库用地,不属于可划拨用地的任何一种类型,市政府办公室以政办秘(92)55号文同意将该1.1亩国有土地的使用权划拨给建安公司违反了《城市房地产管理法》的强制性规定,是典型的违法行政。因此,即使计委已经批准立项,规划部门已经颁布了建设用地规划许可证,建安公司也不能以划拨方式取得该土地的使用权,法院应判决撤销市政府作出的划拨该幅土地的批文。

      3.5   《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条案例评析


      1、案情摘要:

      某外商到某市投资开发房地产,在依法批准成立A公司、取得外商独资企业法人营业执照后,同市土地管理局签订国有土地使用权出让合同,合同规定:A公司受让国有土地使用权30亩,出让金每亩l0万元,共计300万元。在出让合同签订后两个月内交清。在出让合同规定的期限内,A公司仅交付出让金50万元,即向市土地管理局申领国有立地使用证。土地管理局未认真审核,在A公司的出让金未完全交纳,不具备发证条件的情况下,报经市政府批准,给A公司颁发了国有土地使用证。A公司遂在该地块上投入30万元平整地面,随后将该土地使用权作价600万元转让给B公司。后A、B公司就土地使用权转让问题发生纠纷,B公司向法院提起诉讼。法院经审理认定A、B公司签订的土地使用权转让合同无效,判令B公司将该土地使用权返还A公司,A 公司返还B公司购地款600万元。

      2、点评:

      本案涉及到以出让方式取得的国有土地使用权转让的条件问题。

      《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条规定,房地产开发企业以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合两个条件:其一,已经按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;其二,已经按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。

      本案中A公司虽然取得了国有土地使用证,但没有按照出让合同的约定在合同签订后2个月内支付全部土地使用权出让金,因此其国有土地使用证的取得本身存在瑕疵,A公司不具备转让土地使用权的第一个条件;其次A公司没有按照出让合同的约定进行投资开发,仅投入30万元进行土地平整,没有完成开发投资总额的25%以上就进行转让是属于典型的“炒卖地皮”的行为,因此也不具备进行土地使用权转让的第二个条件,在不具备转让条件的情况下,A公司与B公司签订的土地使用权转让合同,根据《中华人民共和国合同法》第52条第5项的规定属于无效合同,因此法院判决双方进行相互返还是正确的。

      同时应注意,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第65条的规定,对于A、B公司的违法转让土地的行为可由县级以上人民政府土地管理部门没收违法所得,可以并处罚款。

      3.6   《中华人民共和国城市房地产管理法》第44条案例评析


      1、案情摘要:

      原告王某与被告上海某房地产公司于1995年4月27日签订《商品房预售合同》,约定原告购买被告参与开发的三角大楼建筑面积为1243平方米的商品房,售房总价款为865万元,交房日期为1995年9月30日。后因被告无法按期交房,原被告双方经过协商于1996年6月4日和6月11日签订了两份《变更楼层备忘录》,将原告所购的第四层房屋改为第十三层,同时约定被告应于1996年9月30日将所购商品房交付给原告使用,但到期被告仍没有依约交付该商品房。原告遂向法院提起诉讼,请求人民法院判令终止合同,责令被告归还购房款人民币825万元并判令被告偿付利息计人民币2543879.60元。

      被告辩称:房屋延期交付是其联建方擅自搭建房屋所致,原告知情,且目前房屋已竣工,正在办理房产证等事宜,故请求驳回原告退房的诉讼请求。

      法院经审理查明,由被告与上海市某综合开发公司共同兴建的三角大楼已通过政府有关部门的立项,并获得国有土地使用权证,但被告在