集体经营性建设用地入市需解决的问题

betway备用网址网 2016-02-04 10:00
摘要:随着国务院在北京市大兴区等33个县(市、区)进行农村集体经营性建设用地入市试点的启动,集体经营性建设用地入市开始进入实质性试验阶段。而如何解决一些关键性问题,不仅直接关系到农村集体经营性建设用地能否顺利入市,更直接影响到我国农村土地制度改革进程的推进。

      随着国务院在北京市大兴区等33个县(市、区)进行农村集体经营性建设用地入市试点的启动,集体经营性建设用地入市开始进入实质性试验阶段。而如何解决一些关键性问题,不仅直接关系到农村集体经营性建设用地能否顺利入市,更直接影响到我国农村土地制度改革进程的推进。

  问题一:范围太窄,难以打开局面

  按现行政策,农村经营性建设用地主要指乡村(镇)企业等具有生产经营性质的用地。,现实中,这部分用地面积占农村建设用地的比例很小,且多集中分布于东南沿海发达地区的农村,广大内陆地区该类用地面积比较少,其入市流转是否能够为城乡统一建设用地市场构建打开局面值得思考。

  问题二:是以规划用途还是现状用途入市?

  根据十八届三中全会决议和国土资源部相关文件要求,集体经营性建设用地入市,必须要在符合土地用途管制和土地利用总体规划的前提下才能进行,却没有具体规定集体经营性建设用地是以现状用途还是规划用途入市。这个问题直接关系到土地交易双方的出价,直接影响到集体建设用地用途转变后增值收益的分配,直接关系到农村经营性建设用地交易是否能够顺利展开,需要慎重对待。

  问题三:城市规划圈内与圈外的土地交易收入差距较大

  由于我国特有的规划体系,城镇规划范围内每一地块的未来用途都有细致、明确的划分,因此,处于城市规划圈内的农村经营性建设用地,土地增值潜力大,这些集体土地易于交易、交易价值大,且农户的期待值较高。而位于城市规划圈外的土地,其规划用途不够明确,且区位相对较差,以至于交易困难,交易收入难以提高。所以,如何解决圈内与圈外集体经营性建设用地入市交易的差距值得思考。

  问题四:和谁交易?

  集体经营性建设用地流转的对象目前没有明确规定,在实施中存在以下两种可能:一是只能入市交易给政府,集体建设用地使用权人与政府进行讨价还价,最终实现土地价值;二是建设用地使用权人可以自由选择交易对象,既能与政府交易,也能与其他主体进行交易。若是其交易对象限于政府,那么表面上看是允许农村土地自由交易,实则是形成了新的政府垄断,政府依然处于交易的强势地位,农户的权益依然无法得到保障。

  问题五:增值收益的如何分配?

  集体经营性建设用地入市后,政府获得大部分土地增值收益的征地模式已不现实,但若是将betway备用网址收益全部留给农村集体或农户个人,也缺乏合理性。所以,如何实现集体经营性建设用地入市后增值收益在农户、集体、政府之间公平、合理分配就显得尤为重要。政府是通过土地交易额的分成直接参与收益分配,还是通过税收等手段间接参与分配?多方主体参与增值收益分配比例又当如何划分?这些问题都是亟需回答的问题。

  问题六:入市交易平台选择

  选择不同的平台类型具有不同的优缺点。一种方案是建立以政府为背景的交易平台,诸如许多地方已有的农村产权交易平台、承包地交易平台等,这些平台具有搭建成本低、政府信誉高等优点,但存在办事效率低、缺乏监督等不足。另一种方案是建立引入社会资本的第三方交易平台。这类平台可以给予农村集体建设用地供应主体更平等的交易地位,更方便、灵活的交易机制,但也存在着信誉担保风险。