“三权”抵押贷款怎样做才能顺利进行?

betway备用网址网 2016-01-09 14:47
摘要:伴随国家对三农发展重视,从各个层面都加大了扶持力度,“三权”抵押贷款的政策开放,逐步解决了农村融资的难题,为农村经济的发展提供了保障,也为现代化农业发展提供了资金支持。

伴随国家对三农发展重视,从各个层面都加大了扶持力度,“三权”抵押贷款的政策开放,逐步解决了农村融资的难题,为农村经济的发展提供了保障,也为现代化农业发展提供了资金支持。


一、“三权”抵押贷款概述


概念

“三权”抵押贷款是指农户用自己合法的农村居民房屋产权林权土地承包经营权等“三权”来抵押融资,在目前全国银根紧缩,央行相应提高存款准备金率和基准利率,全国放贷速度减缓,许多政府性放贷行为失效的背景和形势下,各地方县级城市出台一系列惠农举措,大力推进“三权”抵押贷款,对破解农户缺资瓶颈,助推农户万元增收发挥了积极作用。


分述


1.农房抵押贷款

农房抵押贷款指的是属于借款人自己拥有的房屋作为抵押担保的贷款。房屋处所应与借款人户口所在地一致,且依法取得《房地产权证》或《集体土地使用证》和《房屋所有权证》,且承诺设定抵押的房屋在依法偿债后有适当的居住场所。

贷款程序为贷款人申请调查价值评估审查审批签订贷款合同抵押登记(国土局)贷款支用放贷贷款偿还。


2.林权抵押贷款

指的是家庭承包流转方式取得的集体林地承包经营权、林木所有权等,以及法律法规及国务院规定的其他林权可用于抵押的一种贷款。根据借款用途、林业生产周期、林权证规定的林地使用期限等实际情况合理确定贷款期限,最长不得超过8年。


3.土地承包经营权抵押贷款

土地需依法取得《农村土地承包经营权证》,而承包经营权剩余年限不少于5年,并具备持续生产能力的果园、养殖场、农业种植基地、现代休闲农业等较高价值的农村土地;贷款原则上用于规模种植业养殖业农产品加工、农家乐经营等涉农资金需求。


二、“三权”抵押贷款的阻碍


1.国家法律上的限制和阻碍

这是目前农村“三权”抵押所面临的最大的法律问题。我国现行的《农村土地承包法》《物权法》《担保法》《土地管理法》都对农村“三权”抵押进行了限制。虽然中央对农村“三权”中的农民土地承包经营权给出了新的政策框架,但农村“三权”抵押贷款缺少法律支持,抑制了其进一步发展和壮大。


2.政府确权登记阻碍

政府确权登记存在农村“三权”产权不清、权利主体不明、界限模糊、面积不准、权属纠纷现象,同时确权登记成本较高,涉及环节较多,手续繁琐,影响农村“三权”抵押贷款工作的推广和实施。


3.缺乏权威的评估等中介机构

目前,大部分地区无土地、林地、宅基地等物权流转交易市场,无专业的农村“三权”价值评估机构和评估人员,没有相对独立的评估价值作参照,其价值均由农户和银行根据当前市场价值或经验判断,未对土地进行具体分析,导致土地承包经营权真实价值难以合理确定。一旦借款人出现违约,银行对“三权”较难处置,可能导致银行不能及时收回贷款。


4.银行贷款风险

因农副产品生产周期与贷款投放周期不匹配,贷款风险较大,收益低,涉农银行机构利益与风险不对称,再加上涉农银行机构对客户经理的到期贷款收回考核严格,信贷人员担心责任追究,对发放农村“三权”抵押贷款积极性不高,银行贷款风险也无法克服。而且“三权”流转市场未建立,不能进行正常流转,加上农民的土地和房产是赖以生存的物质基础,国家也一直重视对“三农”的保护,使贷款诉讼执行的难度加大。因此银行放贷也成为一大阻碍。


5.保险与补偿机制缺失

目前全国很少有专业的农业保险公司,而且针对“三权”抵押贷款中的自然灾害、森林火灾、病虫害等,也没有相应的保险公司介入,政策性农业保险覆盖面较低。虽然目前有些地区政府建立了“三权”抵押融资风险补偿基金,对金融机构“三权”抵押贷款本息损失给予一定比例补偿,但是从实际情况看,补偿条件较高,范围较窄,金融机构发放“三权”抵押贷款形成的损失不易获得补偿。


三、建议与对策


1.健全相关的法规制度

各级政府相关部门必须结合当地的实际情况,加强相关产权的法律框架和农村土地评估制度建设,在制定出较为全面的、严密的农村产权抵押融资管理办法和操作程序的基础上,进一步补充完善林、地、房权属确定、变更和登记的具体措施。建立权威的农村“三权”资产专业评估机构和价值评估制度,合理确定农村“三权”价值。加快县、乡、村betway备用网址服务机构体系建设和农村综合产权交易体系的建设步伐。


2.简化农村“三权”登记程序

加快确权工作进度,对需要办理抵押贷款的农村“三权”优先确权颁证。抓紧出台农村土地承包经营权、农村居民房屋、林权抵押登记管理细则,使之具体可操作。加快抵押登记的步伐,对抵押登记费进行减免或按最低标准收取。


3.发展农村“三权”资产评估体系

为突破“三权”资产评估面临的困境,建议由政府牵头,抽调科研院所、商业银行、担保公司等机构的资深研究人员组成联合攻关小组,制定完善适合重庆自然环境、风土习俗等的“三权”计价办法与标准。成立以政府为主导的“三权”资产评估机构,同时支持社会评估、会计等中介机构进入农村产权评估市场,以期建立一个完善的、低成本估值的和多元化的农村资产评估体系,在发展农村资产评估市场,促进就业的同时,降低“三权”抵押融资成本。


4.培育更加活跃的“三权”交易及市场流转平台

建议加大“三权”交易的宣传力度,规范交易规则,简化交易程序,努力扩大农村产权交易规模和范围。同时,建议在“三权”交易市场中适当引入私人资本,提高农业市场化程度,促进农村资本与社会资本有机结合。


5.优化风险化解和补偿机制

为化解“三权”抵押融资面临的风险,特别是事后处置风险,建议如下:一是以政府为主导,建立或引进农业专业保险公司。二是设立农村“三权”抵押融资专项发展基金,用于对涉农担保收费不足2.5%的,予以差额补足;对涉农担保主体按在报余额1%的标准给予补贴,用于提取担保赔偿准备金。三是成立政策性“三权”资产管理公司,对因“三权”抵押融资造成的不良资产进行化解、整理、处置,解决金融机构的后顾之忧。同时,资产管理公司也可成为“三权”资产交易市场的做市商,以增加“三权”交易的流动性,扩大农村资产交易的深度和广度。