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土地增值税

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋,不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。

      1   一、土地增值税的特点


      1、在房地产转让环节征收;

      2、以房地产转让实现的增值额为计税依据;

      3、征税范围比较广;

      4、采用扣除法和评估法计算增值额;5、实行超率累进税率。

      2   二、土地增值税的纳税人


      增值税纳税人是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。土地增值税的纳税义务人不论法人与自然人;不论经济性质;不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人;不论部门。

      3   三、计税方法


      在计算土地增值税的应纳税额的时候,应当先用纳税人取得的房地产转让收入减除有关各项扣除项目金额,计算得出增值额。再按照增值额超过扣除项目金额的比例,分别确定增值额中各个部分的适用税率,依此计算各部分增值额的应纳土地增值税税额。各部分增值额应纳土地增值税税额之和。

      应纳税额计算公式:

      应纳税额 = ∑ (增值额 × 适用税率)

      4   四、土地增值税的征税范围


      1、征税范围的一般规定:

      (1)土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税,对出让国有土地使用权的不征税(国家才是所有者,才能出让);

      (2)土地增值税既对转让土地使用权的行为征税,也对转让地上建筑物及其他附着物产权的行为征税;

      (3)土地增值税只对有偿转让的房地产征税,对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产,不予征税。

      2、征税范围的具体和特殊规定

      (1)以房地产进行投资联营

      以房地产进行投资联营一方以土地作价入股进行投资或者作为联营条件,免征收土地增值税。其中如果投资联营的企业从事房地产开发,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资联营的就不能暂免征税。

      (2)房地产开发企业将开发的房产转为自用或者用于出租等商业用途,如果产权没有发生转移,不征收土地增值税。

      (3)房地产的互换,由于发生了房产转移,因此属于土地增值税的征税范围。但是对于个人之间互换自有居住用房的行为,经过当地税务机关审核,可以免征土地增值税。

      (4)合作建房,对于一方出地,另一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;但建成后转让的,应征收土地增值税。

      (5)房地产的出租,指房产所有者或土地使用者,将房产或土地使用权租赁给承租人使用由承租人向出租人支付租金的行为。房地产企业虽然取得了收入,但没有发生房产产权、土地使用权的转让,因此,不属于土地增值税的征税范围。

      (6)房地产的抵押,指房产所有者或土地使用者作为债务人或第三人向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不转移权属的法律行为。这种情况下房产的产权、土地使用权在抵押期间并没有发生权属的变更,因此对房地产的抵押,在抵押期间不征收土地增值税。

      (7)企业兼并转让房地产,在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,免征收土地增值税。

      (8)房地产的代建行为,是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发,开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言,虽然取得了收入,但没有发生房地产权属的转移,其收入属于劳务收性质,故不在土地增值税征税范围。

      (9)房地产的重新评估,按照财政部门的规定,国有企业在清产核资时对房地产进行重新评估而产生的评估增值,因其既没有发生房地产权属的转移,房产产权、土地使用权人也未取得收入,所以不属于土地增值税征税范围。

      (10)土地使用者处置土地使用权,土地使用者转让、抵押或置换土地,无论其是否取得了该土地的使用权属证书,无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续,只要土地使用者享有占用、使用收益或处分该土地的权利,具有合同等到证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益,土地使用者及其对方当事人就应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等。

      5   五、土地增值税应纳税额的计算


      1、计算公式

      土地增值税应纳税额=增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除系数

      2、计算步骤

      (1)计算转让房地产取得的收入(货币收入、实物收入)

      (2)计算扣除项目

      ①取得土地使用权支付的金额

      ②开发土地的成本、费用

      ③新建房及配套设施的成本、费用或者旧房及建筑物的评估价格

      ④与转让房地产有关的税金,包括:营业税、城市维护建设税、印花税、教育费附加。

      (3)计算 增值额=转让房地产的收入—扣除项目

      (4)计算 增值率=增值额÷扣除项目金额×100%

      (5)确定适用税率和速算扣除系数,按照计算出的增值率确定。

      (6)计算土地增值税的应纳税额=增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除系数

      6   六、土地增值税的减免税


      1、纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,予以免税;超过20%的,应按全部增值额缴纳土地增值税。高级公寓、别墅、度假村不属于普通标准住宅。

      2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产,免征土地增值税。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的比照有关规定免征土地增值税。

      3、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。

      4、自2008年11月1日起,对居民个人转让住房一律免征土地增值税。

      七、土地增值税的纳税申报

      (一)土地增值税纳税申报程序

      1、纳税人应在转让房地产合同签订后7日内,到房地产所在地主管税务机关办理;经常转让经审核可按月按季申报纳税。

      2、纳税人采取预售方式销售房地产的,对在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,税务机关可以预征土地增值税,之后办理纳税清算后,多退少补。

      (二)土地增值税纳税清算

      1、土地增值税的清算条件,区分“应当清算”和“可要求清算”

      (1)符合下列情形之一的,纳税人应当进行土地增值税的清算:

      ①房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

      ②整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

      ③直接转让土地使用权的。

      (2)符合下列情形之一的,主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算:

      ①已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

      ②取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

      ③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

      ④省级税务机关规定的其他情况。

      2、清算后再转让房地产的处理:单位建筑面积成本费用=清算时扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

      3、土地增值税的核定征收:有无帐可查或申报不可信的五种情形之一的,税务机关可以参照,核定征收

      (三)土地增值税纳税地点:向房地产所在地的主管税务机关缴纳税款

      1、纳税人是法人的,当转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致时,则在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税即可;如果转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致时,则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税。

      2、纳税人是自然人的,当转让的房地产坐落地与其居住所在地一致时,则在居住所在地税务机关申报纳税;当转让的房地产坐落地与其居住所在地不一致时,在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。

      同时,凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人,除税法规定免税的外,均应依照土地增值税条例规定缴纳土地增值税。换言之,凡发生应税行为的单位和个人,不论其经济性质,也不分内、外资企业或中、外籍人员,无论专营或兼营房地产业务,均有缴纳增值税的义务。



      8   土地增值税暂行条例


      第一条 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称条例)第十四条规定,制定本细则。

      第二条 条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为,不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

      第三条 条例第二条所称的国有土地,是指按国家法律规定属于国家所有的土地。

      第四条 条例第二条所称的地上的建筑物,是指建于地上的一切建筑物,包括地上地下的各种附属设施。

      条例第二条所称的附着物,是指附着于土地上的不能移动,一经移动即遭损坏的物品。

      第五条 条例第二条所称的收入,包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

      第六条 条例第二条所称的单位,是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。

      条例第二条所称个人,包括个体经营者。

      第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为

      (一)取得土地的使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按统一规定交纳的有关费用。

      (二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发)包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

      土地征用及拆迁补偿费,包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出,安置动迁用房支出等。

      前期工程费,包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

      建筑安装工程费,是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费,以自营方式发生的建筑安装工程费。

      基础设施费,包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

      公共配套设施费,包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

      开发间接费用,是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

      (三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用),是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

      财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。

      凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定 计算的金额之和的10%以内计算扣除。

      上述计算扣除的具体比例,由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

      (四)旧房及建筑物的评估价格,是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格,评估价格须经当地税务机关确认。

      (五)与转让房地产有关的税金,是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税,因转让房地产交纳的教育费附加,也可视同税金予以扣除。

      (六)根据条例第六条(五)项规定,对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和,加计20%的扣除。

      第八条 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

      第九条 纳税人成片受让土地使用权后,分期分批开发、转让房地产的,其扣除项目金额的确定,可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊,或按建筑面积计算分摊,也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

      第十条 条例第七条所列四级超率累进税率,每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例,均包括本比例数。

      计算土地增值税税额,可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以整算扣除系数的简便方法计算,具体公式如下:

      (一)增值额未超过扣除项目金额50%

      土地增值税税额=增值额×30%

      (二)增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的

      土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

      (三)增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%

      土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

      (四)增值额超过扣除项目金额200%

      土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

      公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数

      第十一条 条例第八条(一)项所称的普通标准住宅,是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

      纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过本细则第七条(一)、(二)、(三)、(五)、(六)项扣除项目金额之和20%的,免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额之和20%的,应就其全部增值额按规定计税。

      条例第八条(二)项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产,是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

      因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,比照本规定免征土地增值税。

      符合上述免税规定的单位和个人,须向房地产所在地税务机关提出免税申请,经税务机关审核后,免予征收土地增值税。

      第十二条 个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房,经向税务机关申报核准,凡居住满5年或5年以上的免予征收土地增值税;居住3年未满5年的,减半征收土地增值税。居住未满3年的,按规定计征土地增值税。

      第十三条 条例第九条所称的房地产评估价格,是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

      第十四条 条例第九条(一)项所称的隐瞒、虚报房地产成交价格,是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。

      条例第九条(二)项所称的提供扣除项目金额不实的,是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。

      条例第九条(三)项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的,是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价,纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。

      隐瞒、虚报房地产成交价格,应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。

      提供扣除项目金额不实的,应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。

      转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的,由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。

      第十五条 根据条例第十条的规定,纳税人应按照下列程序办理纳税手续:

      (一)纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内,到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报,并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、、房产买卖合同,房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次让后申报的,经税务机关审核同意后,可以定期进行纳税申报,具体期限由税务机关根据情况确定。

      (二)纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。

      第十六条 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补、具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

      第十七条 条例第十条所称的房地产所在地,是指房地产的坐落地。纳税人转让房地产坐落在两个或两个以上地区的,应按房地产所在地分别申报纳税。

      第十八条 条例第十一条所称的土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料,是指向房地产所在地主管税务机关提供有关房屋及建筑物产权、土地使用权、土地出让金数额、土地基准地价、房地产市场交易价格及权属变更等方面的资料。

      第十九条 纳税人未按规定提供房屋及建筑物产权、土地使用权证书、、房产买卖合同,房地产评估报告及其他与转让房地产有关资料的,按照《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称称《征管法》)第三十九条的规定进行处理。

      纳税人不如实申报房地产交易额及规定扣除项目金额造成少缴或未缴税款的,按照《征管法》第四十条的规定进行处理。

      第二十条 土地增值税以人民币为计算单位。转让房地产所取得的收入为外国货币的,以取收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币,据以计算应纳土地增值税税额。

      第二十一条 条例第十五条所称的各地区的土地增值税征收办法是指与本条例规定的计征对象相同的土地增值税、土地收益金等征收办法。

      第二十二条 本细则由财政部解释,或者由国家税务总局解释。

      第二十三条 本细则自发布之日起施行。

      第二十四条 1994年1月1日至本细则发布之日期间的土地增值税参照本细则的规定计算征收。