抢手土地

教育用地

教育用地是指大专院校、中等专业校园、职业校园、干校、党校,中小校园、幼儿园、托儿所、业余进修院(校)、工读校园等用地。

    1   教育用地

    教育用地是指大专院校、中等专业校园、职业校园、干校、党校,中小校园、幼儿园、托儿所、业余进修院(校)、工读校园等用地。

    针对近来媒体高度重视的某些高校采纳所谓的“土地置换”办法“卖地还账”的问题,近来,疆土资源部有关担任人在接受记者采访时清晰指出,高校用地为教育用地,属国有划拨土地,按照现行法令规则,划拨或改动用处有必要经依法规范,土地出让收入实施出入两条线处理,高校不得私行转让国有划拨土地,用所获收益赔偿债款。

    这位担任人指出,近年来,跟着高校扩招和高校资源的整合,高校的根底设备建造不断加强,用地规划也不断扩大。一起,部分高校在这一进程中发生了不少债款。为了处理债款问题,一些高校打起了“土地”的主见,计划经过转让原划拨土地,获得土地收益用于偿还账务。对这一做法,疆土资源部高度重视,高度警觉,一经发现,坚决阻止。

    他指出,关于高校用地,现行的土地处理法令法规有着十分清晰的规则。高校用地为教育用地,属国有划拨土地,划拨或改动用处,有必要依法报有赞同权的人民政府赞同。运用划拨土地的高校不得私自转让。关于一些高校因前史原因构成的空余土地或低效运用土地,按照法令规则,要开发运用这类土地,有必要契合所在地土地运用总体规划和城市总体规划的要求。而且,规划确认能够改动用处用于经营性开发的土地,也应严厉按照国家有关法令法规及疆土资源部《投标拍卖挂牌出让国有建造用地运用权规则》等规范性文件,采纳投标、拍卖、挂牌的办法处置。按照规则,当地政府在处置这类土地时,应给予校方相应的补偿。

    这位担任人着重,依据国务院工作厅2006年下发的《关于规范国有土地运用权出让出入处理的告知》和财政部等三部分下发的《国有土地运用权出入处理办法》等文件精力,土地出让出入全额归入当地基金处理,收入悉数缴入当地国库,开销一概经过当地基金预算从土地出让收入中组织,实施“出入两条线”。

    土地出让收入绝不允许单位私行处置,所谓“卖地抵债”的说法是不能成立的。这位担任人还告知记者,针对单个高校因为债款引发的用地问题,疆土资源部已引起高度重视。疆土资源部已组织专门人员赴有关大学进行了实地调研。为防备一些高校在所谓的“以地还账”进程中呈现违规状况,疆土资源部近期拟致函有关省市疆土资源处理部分,要求进一步加强和规范高级校园用地处理。 这位担任人表明,往后疆土资源部将严厉控制高级院校的新增建造用地。关于实践生均用地上积已超越国家现行规则的生均用地规范的高校,要求其往后的展开用地应首要经过调整现有建造用地布局、盘活存量土地的办法来处理,暂不得供给新增建造用地。关于一些高校已供给没有开发的土地,要求按照闲置地处置的有关规则予以处置,该回收的坚决回收,并赶快从头组织运用,促进节省集约用地。

    2   教育用当地针

    摘要:本文别离从方针理论和办法实务视点,回忆了教育用地在土地分类中的前史位置,介绍了教育工业在各部分的建造方针和用地需求,阐明晰教育用地的供当地针和税收优惠,从处理教育用地实务疑问问题下手,论述了作者对土地评价规程中各种办法应用于教育用地评价的适用性和实务疑问处理办法,最终提出在大数据环境下,怎么破解特别用地评价难题的考虑。

    2.1   前语

    1986年4月我国公布了《责任教育法》。这是我国初次把免费的责任教育用法令的办法固定下来。连续公布实施的《教育法》、《教师法》、《高级教育法》等等均对教育展开起到了活跃推动效果,为实施科教兴国战略,促进社会主义物质文明和精力文明建造保驾护航。

    当时在活跃推动城市化进程中,触及许多老旧校舍的拆迁与征收。一起我国人口结构的老龄化现象严峻,青年一代中迫于经济压力,呈现少子化、丁克家庭等新问题,部分区域校园因为生源缺乏,呈现兼并或许转产,需求对不动产商场价值作价评价。集体土地入市后,进城务工人员的子女教育,也需求政府出让土地的地价评价。这些问题均对教育用地的供当地针与评价办法提出严峻应战,笔者测验从供当地针和评价办法两方面,破解教育用地的评价实务难点。

    2.2   教育用地的界说及教育工业分类

    (一)土地分类中的教育用地界说及解说
    我国城市规划部分在“七五”期间即对城市用地分类规范进行了很多的研究工作,编制了《城市用地分类与规范》规范,并于1990年7月2日发布《城市用地分类与规划建造用地规范》(GBJ 137-90,建造部(90)建标字第322号)。其间C6公共设备用地大类下列示有教育科研规划用地、高级校园用地、中等专业校园用地、成人与业余校园用地、特别校园用地以及科研规划用地等,一起对服务于居民小区的如托儿所、幼儿园、小学、中学等教育用地,划归R居住用地大类下。

    跟着革新开放和社会经济水平的前进,国家规范化处理委员会于2007年8月10日发布了《土地运用现状分类》(GBT21010-2007),其间在08公共处理与公共服务用地下列示083科教用地,指用于各类教育、独立的科研、勘察、规划、技能推广、科普等的用地。

    因为科技的展开与社会的前进,我国城市规划规划研究院会同上海同济城市规划规划研究院、北京大学城市与区域规划系以及北京市、浙江省、辽宁、四川省等省市城乡规划规划研究院等单位,一起起草并修订了《城市用地分类与规划建造用地规范》,于2010年12月24日以“住建部第880号布告”的办法发布,并于2012年1月1日正式实施。其间教育科研用地归归于公共处理与公共服务用地大类下,详细包含高级院校用地、中等专业校园用地、中小学用地、特别教育用地以及科研用地;另外在居住用地大类下,各级居住用地均不包含中小学用地。

    (二)现在各类教育工业业态
    依据教育方针的不同,教育工业科分为胎教、幼儿教育、初等教育、中等及高级教育、研究生教育、职业教育、特别教育等不同类型,各种教育类型均有相应的部分、省市法规等规则其用地规划及修建类型要求。

    依据教育手法的不同,还可分为长途教育、函授教育、全日制教育等不同类别,单个类别均可依托有条件的不动产进行教育事业的运营。2014年,国务院撤销和下放“运用互联网实施长途高级学历教育的教育网校批阅”,这是自1999年我国展开现代长途教育试点15年来,政府层面临怎么展开长途教育的一次严重方针调整。

    2.3   用地需求、供当地针及税收优惠

    (一)教育部分用当地针
    依据《教育部关于印发<一般高级校园根本办学条件方针(试行)>的告知》(教发[2004]2号,2004年2月6日)中相关规则,归纳类、工、农、林、医学院校及体育、艺术类院校等一般高级校园,生均占地上积在54平方米至88平米。同年8月22日,教育部工作厅印发《一般高级校园体育场馆设备、器件装备目录的告知》(教体艺厅[2004] 6 号),其间对一般高级校园体育场所根本要求进行了详细规则,如田径场所根本要求为400米跑道规范田径场占地上积为172.60米×91.52米=15796平方米,篮球场所根本要求为场所净面积为28米×15米=420平方米,场所占地上积为32米×19米=608平方米。

    然后教育部于2006年9月28日印发《一般本科校园设置暂行规则》(教发[2006]18号),其间首要划分了学院与大学的差异:称为学院的,全日制在校生规划应在5000人以上;称为大学的,全日制在校生规划应在8000人以上,在校研究生数不低于全日制在校生总数的5%。然后该告知关于根底建造有如下规范:一般本科校园生均占地上积应到达60平方米以上;学院建校初期的校园占地上积应到达500亩以上。一般本科校园的生均校舍修建面积应到达30平方米以上;称为学院的校园,建校初期其总修建面积应不低于15万平方米;一般本科校园的生均教育科研行政用房面积,理、工、农、医类应不低于20万平方米,人文、社科、处理类应不低于15万平方米,体育、艺术类应不低于30万平方米。

    (二)土地部分供当地针
    2012年6月18日,教育部发布《关于鼓舞和引导民间资金进入教育范畴促进民办教育健康展开的实施定见》(教发〔2012〕10号),尔后各地连续出台相关规则,对本辖区的教育用地的供当地针提出各种优惠条件。如义乌市连续出台《关于促进民办教育健康展开的实施定见》(义政发〔2013〕90号)、《民办校园项目招选办法》(义政办发〔2014〕655号)以及《执行民办校园土地优惠方针实施办法》(义政办发(2014)65号),指出疆土部分每年在组织教育用地方针时,要统筹组织民办校园建造用地,关键确保引入的优质民办教育用地需求;校园所需用地鼓舞经过有偿办法获得,也能够经过行政划拨办法供给。东莞市出台了《关于进一步扶持民办教育展开的若干定见》,民办校园在建造用地、减免税费、水电杂费方面将享用与公办校园平等的待遇;新建、扩建民办校园有必要契合土地运用总体规划和乡镇规划,其用地可按照公益事业优先组织,按公共设备处理用地手续,以协议出让供地,教育用地不得用于其他用处。

    (三)税收优惠
    教育事业事关国家法制根底及社会安稳,我国在教育事业上一向实施多种办法减免税费。如2005年8月20日以第488号国务院令公布实施的《国务院关于批改〈征收教育费附加的暂行规则〉的决议》,以及2013年6月29日以第五号主席令公布批改实施的《民办教育促进法》等法规规则,关于契合税收优惠的民办校园,可依法向税务机关请求享用营业税、企业所得税等税收减免;民办校园的供电、供水、供气、排污、通讯等享用与公办校园平等待遇;归于《犁地占用税暂行条例》和《犁地占用税暂行条例实施细则》规则范围内的校园、幼儿园免交犁地占用税。姑苏市政府第35次常务会议审议经过的《关于加速全市民办教育展开定见》,也清晰提出非营利性民办校园享用公办校园平等的税收优惠方针,其契合条件的收入免征营业税和企业所得税,其名下自用的土地、房子免征乡镇土地运用税和房产税,契合条件的民办校园接受土地、房子权属用于教育的免征契税。

    2.4   教育用地的评价办法

    因为教育用地归归于公共处理与公共服务用地大类下,《乡镇土地评价规程》(GB/T18508-2014)中关于该大类用地的影响要素阐明为参照商服用地影响要素剖析,并阐明除遵从一般评价准则外,还应考虑“发现并模仿商场价格的准则”、“区别商场定价与方针优惠的准则”以及“区别功效为主统筹用处差异的准则”。在办法选用上,规程阐明“宜选商场比较法”、“酌情选用本钱迫临法与公示地价系数”以及“慎用收益还原法与剩下法”。笔者别离阐明各办法的适用性与实务操作的疑问处理办法。

    (一)公示地价系数批改法
    依据北京2014版基准地价,科教用地归于工效果地类别的二级分类,用处批改系数为0.9,而依据各等级均匀熟地价测算,工作地价适当于商业地价的97%-99%,也便是科教用地地价适当于商业地价的0.89左右。

    依据上海2013版基准地价,文体、教育用地可参照工效果处地价批改,用处批改系数为0.8且不得低于同等级工作基准地价的60%,而依据上海基准地价表,工效果地在一二级之内适当于商业地价的62%-67%,可是在其他等级均超越商业基准地价,故无法简略得出教育用地适当于商业地价的百分比或用处批改系数。

    依据锦州市基准地价批改系统(锦政办发(2013)23号),科教用地分为两类,公益性质参照住所用地,非公益性质参照商业用地。依据佛山市南海区基准地价(南府(2012)3号),科教用地适用基准地价类型为住所用地。依据海口市基准地价(海府(2014)20号),科教用地运用工况仓储用地地价类型,用处批改系数分为政府出资的用处批改系数为110%、非政府出资的用处批改系数为125%。依据厦门基准地价(厦府(2014)164号),教育用地分为盈利性与非盈利性,非盈利性教育用地的供当地法为行政划拨,利性教育用地的出让价格按照不低于同等级商服用地基准地价的50%进行评价确认。依据武汉武汉基准地价(武政(2015)49号),科教用地参照商务工效果地地价,批改系数为0.6。

    综上所述,能够看出各地基准地价编制组织,关于教育用地究竟归类于哪种用地并没有一个全国一致的规范。这一方面是囿于土地用处分类的“商住工”三大类的理论局限性,客观上,也受限于收集教育用地经济材料来历稀疏、编制独自类别基准地价性价比低一级实际困难。笔者以为,可从教育用地的地价影响要素着手,既需考虑区域内小区集聚程度、人口数量与家庭规划、路途灵通度、环境影响等一般影响要素,也需考虑未来城市规划与布局、不同类别用地配比平衡、城市招商引资及乡镇化影响下的人口方针等非实体要素影响,归纳参阅当地住所用地或许商业用地基准地价,并进行二级用处批改。

    (二)商场比较法
    查询我国疆土资源部以及土地商场网的土地买卖成果布告,教育用地多为划拨供当地法,部分区县有很少出让事例,出让年限均参阅归纳用地,设定为50年,价格崎岖动摇较大,遥远山区地价仅为当地征迁价格或工业最低出让价,广州、深圳等沿海经济兴旺、人口稠密区域,地价又挨近商业地价水平。笔者剖析后以为,部分教育用地除满意区域内适龄人口的根底教育需求,还承当着进城务工人员子女的教育需求,在商场化处理的运营理念下,比如择校费、赞助费等巧立名意图非教育性收入现已占有教育工业的大头,故在商场比较法事例极端稀疏的区域,可酌情选用其他办法测算教育用地地价。

    (三)收益还原法与剩下法
    从剩下法或许收益还原法的理论根底来说,用预期收益或许实际财物价值,扣减房子本钱或物业运营本钱、经营者合理赢利即为土地价值。可是依据资源配置原理,土地在开发建造进程中有赢利,房子在工程造价及物业运营中也有赢利,教育工业经营者的劳动力、才智奉献及社会联系资源也会发生价值,这才是不动产价值的有机组成部分,单纯的扣减各项开销或费用,并必定适用全资源整合状态下的不动产价值。

    从评价技能陈述和操作实务来看,大都组织能够按照预期收益准则,收集同一供需圈内不同规划、层次的各种教育类不动产的运营收入、运营本钱以及合理运营赢利来测算。但因为教育用地归于特别用地,在按照盈利性工业测算经济效益的一起,也要考虑其承当的社会效益,恰当压低其土地获得本钱,以便土地处理部分进行投标、拍卖、挂牌或许协议出让时,能够有满意的价格招引力和竞争力,为区域内招引其他出财物生光晕效应。

    (四)本钱迫临法
    依据规程内容,本钱迫临法适用新开发土地或许土地商场欠发育、罕见买卖的区域或类型的土地价格评价,教育用地即契合“罕见买卖的类型”。但因为教育用地一般需求建造在人口稠密区域,以确保人口数量、家庭规划和生源等必备条件,故本钱迫临法的测算成果无法满意出让方要求或征迁时产权所有人的权益。而且因为城市建造的功效外溢影响,单纯的依托农业征地或许获得费用来测算城市建成区内的熟地价格,也并非抱负的处理手法。笔者以为,本钱迫临法在测算教育用地的实务中,必须严厉按照各项法规操作,活跃搜索当地教育部分的各项法规及政府招商引资方针,归纳疆土处理部分的优惠条件,模仿教育工业的开发进程,满意规程要求的“发现并模仿商场价格的准则”和“区别商场定价与方针优惠的准则”,以到达满意规程要求和躲避执业危险的意图。

    3   教育用地转商业用地

    国有土地运用权获得中,常常有些单位和个人弄不清归纳用地的概念,过错的以为“归纳用地”便是能够用做任何用处的国有土地,即可作为商业用地,也能够作为工业、仓储用地或许是居民住所用地。这种把“归纳用地”作为“全能土地”来了解的知道是过错的。把归纳用地作为商业用地运用和进行转让也是不妥的,面临着法令危险。

    归纳用地是指同宗地别离由不同用处土地所构成的土地。依据《乡镇国有土地运用权出让和转让暂行条例》第十二条,我国国有土地出让的用处包含商业和归纳用地,其间商业用地出让最高年限四十年、归纳用地出让最高年限五十年。因而,商业用地与归纳用地是两种不同用处,其获得办法及地价等是不相同的。在中,受让人除了要查验转让方的《国有土地运用证》,查看其上载明的土地用处外,还要请转让方供给土地出让或转让时签定的《土地运用权出让合同》以两相核对,查清规则的土地用处,避免用购买商业用处土地的价格只买到归纳用地而形成丢失。

    在方针宗地,当时用处清晰为归纳,而受让人拟得到商业用地的状况下,怎么变性?依据《乡镇国有土地运用权出让和转让暂行条例》第十八条,土地运用者需求改动土地运用权出让合同规则的土地用处的,应当征得出让方赞同并经土地处理部分和城市规划部分赞同,按照本章的有关规则从头签定土地运用权出让合同,调整土地运用权出让金,并处理挂号。本条规则清晰了改变土地用处的报批程序,且或许触及土地运用权出让金添加,受让人应向当地政府及相关处理部分咨询怎么处理改变手续。

    如不将原归纳用处土地变性为商业用地而用作商业意图运用的危险?一是存在着被确认私行改动土地用处、不合法占用土地处以罚款或回收土地的危险;二是存在被责令按商业用处补交土地出让金使受让人添加投入的危险;三是在将来或许发生的转让或被拆迁补偿状况下土地因用处为归纳被评价较低价值的危险。出于下降收买危险的需求,主张由转让人依法将归纳用处的宗地经从头出让改变为商业用处后,受让人再购买该宗地(可先签定合同约好清晰,土地变性作为付出转让金的条件进行设置)。

    综上所述,土地用处是国有土地运用权中适当重要的要素,切不可忽视,主张置办此类财物时延聘律师全程把关,根绝法令危险。

    4   教育用地年限

    50年,可是假如校园能继续展开能够请求延伸期限。依据国务院1990年公布的《中华人民共和国乡镇国有土地运用权出让和转让暂行条例》第十二条规则:

    土地运用权出让最高年限按下列用处确认:
    (一)居住用地70年;
    (二)工业用地50年;
    (三)教育、科技、文明、卫生、体育用地50年;
    (四)商业、旅行、文娱用地40年;
    (五)归纳或其他用地50年;结合以上事例,因为开发商依据土地出让合同所获得的土地运用年限为40年。