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农村宅基地新政策2015试点方案

农村宅基地制度改革规定,农村宅基地改革试点工作将按照“分类处理”原则的进行。所谓分类,即“城乡建设用地扩展边界外的传统农区”和“城乡建设用地扩展边界内”两类,对于这两类不同情况,将以不同方式贯彻“一户一宅”的原则。

      1   农村宅基地新政策2015试点方案解读


      《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》(以下称建议)正式公布。

      建议提出:稳定农村土地承包关系,完善土地所有权、承包权、经营权分置办法,依法推进土地经营权有序流转。深化农村土地制度改革。

      在建议发布的前一天,中共中央办公厅、国务院办公厅印发《深化农村改革综合性实施方案》(以下称方案)。作为我国农村改革的顶层设计,方案明确农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点思路。

      其中提到,探索宅基地有偿使用制度和自愿有偿退出机制,探索农民住房财产权抵押、担保、转让的有效途径;适时就二轮承包期满后耕地延包办法、 新的承包期限等内容提出具体方案。

      21世纪经济报道记者梳理发现,方案综合了近年来关于土地改革等领域的尝试,以及地方试点经验,梳理出当前和今后一个时期内农村改革的五大核心领域,包括农村集体产权制度、农业经营制度、农业支持保护制度、城乡发展一体化体制机制和农村社会治理制度。

      学界和地方农业系统人士评价,改革方案整体比较稳健,强调“审慎稳妥”。

      1.1   宅基地改革突破最大


      十八届三中全会以来,新一轮土地改革一直是关注焦点。

      上述方案强调,落实集体所有权,稳定农户承包权,放活土地经营权为基本原则。

      在最受市场关注的“三块地”,方案提出“开展农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点”。

      农村土地征收制度改革的基本思路提到,缩小土地征收范围,规范土地征收程序等。

      集体经营性建设用地制度改革的基本思路提到,允许土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的存量农村集体建设用地,与国有建 设用地享有同等权利,在符合规划、用途管制和依法取得的前提下,可以出让、租赁、入股,完善入市交易规则、服务监管制度和土地增值收益的合理分配机制。

      其中,突破最大的是宅基地改革。其改革基本思路是:在保障农户依法取得的宅基地用益物权基础上,改革完善农村宅基地制度,探索农民住房保障新机制,对农民住房财产权作出明确界定,探索宅基地有偿使用制度和自愿有偿退出机制,探索农民住房财产权抵押、担保、转让的有效途径。

      湖北省一位农业部门官员告诉21世纪经济报道记者,关于宅基地的改革,江西、湖南的一些地区已经在试点;在没有试点的地区,民间也有少数的不规范的“交易”存在。

      2015年1月中央发布的《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》,其中决定在全国选取30个左右县(市、区)行政区域进行试点,其中包括15个农村宅基地制度改革试点。

      十三五规划建议中亦提到:维护进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权,支持引导其依法自愿有偿转让上述权益。

      以湖北试点宜城市为例,目前,该市已出台农村宅基地有偿使用、自愿退出、收益资金管理、村民自治、历史遗留问题处理等相关管理办法的征求意见稿。

      1.2   二轮承包新期限将适时推出


      值得注意的是,在深化农村土地承包经营制度改革方面,方案提到,抓紧修改有关法律,落实中央关于稳定农村土地承包关系并保持长久不变的重大决策,适时就二轮承包期满后耕地延包办法、 新的承包期限等内容提出具体方案。

      该政策将关系到大批租赁农户承包地的工商资本。根据2015年出台的《关于加强对工商资本租赁农地监管和风险防范的意见》,首次对工商资本租赁农户承包地在租赁时间和土地面积上设置了明确的上限控制和监管办法。其中对租赁期限,应视项目实施情况合理确定,可以采取分期租赁的办法,但一律不得超过二轮承包剩余时间。

      按现行三十年承包期计算,第二轮承包最晚将在2028年到期。 21世纪经济报道记者此前在基层采访土地承包经营权流转时,许多基层农业经管部门以及工商企业对新的承包期限方案,极为关注。

      1.3   强调地方试点需取得授权


      方案在鼓励地方改革试点时,特别强调“对突破现行法律法规的重大改革,要按程序报批,取得授权,在一定范围内开展试点”。

      一位湖北农业系统官员告诉21世纪经济报道记者,方案强调试点先行,鼓励积极探索、允许采取差异性、过渡性的制度和政策安排,但是明确提出了试点需要授权,过去很多地方跟风试点,有好的经验,也存在盲目性。

      他还表示,方案本身也总结了很多地方试点经验,将改革从地方试点到全国盘活。比如其中提到的“探索建立工商资本农地租赁风险保障金制度”,是对武汉经验的总结。而完善和拓展城乡建设用地增减挂钩、地票等试点,则是对重庆经验的总结。

      “很多提法都是对过去的总结,整份方案还是比较稳健和谨慎”,华中科技大学中国乡村治理研究中心副教授吕德文对此表示。

      1.4   宅基地改革是农村土地改革关键点


      “推动土地经营权有序流转可以提高土地资源分配效率,引导农民种植户以自营或是委托经营等形式推进农业适度规模经营,可提高农民种植户的生产经营效率,同时增加收入。”昨日,中投顾问农林牧渔业研究员宋杰凝在接受《证券日报》记者采访时表示。

      日前,中共中央办公厅、国务院办公厅印发《深化农村改革综合性实施方案》(以下简称《方案》),提出坚持完善农村基本经营制度,把握好土地集体所有制和家庭承包经营的关系。落实集体所有权,稳定农户承包权,放活土地经营权,实行“三权分置”。

      在土地制度改革层面,《方案》提出深化农村土地制度改革的基本方向是:落实集体所有权,稳定农户承包权,放活土地经营权。放活土地经营权,就是允许承包农户将土地经营权依法自愿配置给有经营意愿和经营能力的主体,发展多种形式的适度规模经营。

      同时,在保障农户依法取得的宅基地用益物权基础上,改革完善农村宅基地制度,探索农民住房保障新机制,对农民住房财产权作出明确界定,探索宅基地有偿使用制度和自愿有偿退出机制,探索农民住房财产权抵押、担保、转让的有效途径。

      宋杰凝表示,宅基地改革是农村土地改革的关键点之一。对农村土地宅基地进行改革能够保障农村建设有计划地稳步推进,有利于农村宅基地管理,改变农村宅基地布局分散、空心村等土地资源浪费问题,节省土地资源,将更多的土地资源用于农业生产。


      2   2015年农村宅基地新政策


      2015年农民宅基地有偿转让或将成为现实。今年,中共中央办公厅和国务院联合印发了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》,这标志着农村宅基地改革制度开始实施,农民自由转让宅基地或将实现。

      据悉,全国农民工总量已逾2.69亿人,其中外出农民工1.66亿人,外出务工农民仍以每年600万左右递增。很多进城农民常年在城市生活甚至定居,而宅基地不能流转造成的困扰,成为许人心中挥之不去的“另类乡愁”。

      2015年农民宅基地有偿转让注意事项:

      1、土地公有制性质不改变;

      2、耕地红线不突破;

      3、农民利益不受损。

      据了解,农村宅基地有偿转让试点将在2017年底完成。

      农村宅基地改革是件好事情,但是改革过程中要切实保护好老百姓的切身利益,建立国家、集体和个人的权益分配制度,合理提高收益针对土地分配机制不健全,要建立完善的解决分配机制不健全的问题。

      宅基地可以有偿退出或者转让,能够让进城农民免去后顾之忧,亦让大量闲置宅基地获得“解放”,还给农村新一轮发展拓展土地资源调整空间,可谓一石三鸟之举。要把好事办好,务必兼顾各方利益,尤其是要因地制宜制定合理补偿标准,保证转让宅基地农民利益不受损,实现买、卖与村集体多方共赢。


      3   农村宅基地新政策2015试点答疑


      中央印发了有关改革试点工作意见,为什么要开展农村土地制度改革试点,改革试点的指导思想、目标原则是什么,有哪些主要任务和基本要求,就此采访了国土资源部部长、国家土地总督察姜大明。

      3.1   改革完善农村土地制度 推进农业现代化和新型城镇化


      为什么要开展改革试点?

      姜大明:开展农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革,是党的十八届三中全会《决定》提出的明确任务。土地制度是国家的基础性制度,在实践基础上形成的中国特色土地制度为我国经济社会发展作出了历史性贡献。随着实践发展和改革深入,现行农村土地制度与社会主义市场经济体制不相适应的问题日益显现,必须通过深化改革来破解。改革完善农村土地制度,有利于健全城乡发展一体化体制机制,有利于建立城乡统一的建设用地市场,有利于推进中国特色农业现代化和新型城镇化。

      近年来,按照党中央、国务院的要求,我部开展了以土地征收、农村集体经营性建设用地流转和宅基地制度为主要内容的改革试点,各地也结合实际进行了积极探索,为改革完善农村土地制度积累了经验。农村土地制度改革牵一发而动全身,涉及重要法律修改,涉及重大利益调整,涉及农村集体经济组织制度、村民自治制度等重要制度的完善,必须根据中央统一部署,按照守住底线、试点先行的原则平稳推进。

      3.2   以建立城乡统一的建设用地市场为方向


      改革试点的指导思想是什么?

      姜大明:要认真贯彻落实党的十八大和十八届三中、四中全会精神,立足我国基本国情和发展阶段,坚持问题导向和底线思维,使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用,兼顾效率与公平,围绕健全城乡发展一体化体制机制目标,以建立城乡统一的建设用地市场为方向,以夯实农村集体土地权能为基础,以建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制为关键,以维护农民土地权益、保障农民公平分享土地增值收益为目的,发挥法律引领和推动作用,着力政策和制度创新,为改革完善农村土地制度,推进中国特色农业现代化和新型城镇化提供实践经验。

      要通过改革试点,探索健全程序规范、补偿合理、保障多元的土地征收制度,同权同价、流转顺畅、收益共享的农村集体经营性建设用地入市制度,依法公平取得、节约集约使用、自愿有偿退出的宅基地制度。探索形成可复制、可推广的改革成果,为科学立法、修改完善相关法律法规提供支撑。

      关于改革试点的基本原则,一是把握正确方向,紧扣十八届三中全会提出的农村土地制度改革任务;二是坚守改革底线,坚持试点先行,确保土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损;三是维护农民权益,始终把维护好、实现好、发展好农民土地权益作为改革的出发点和落脚点;四是坚持循序渐进,既要有条件、按程序、分步骤审慎稳妥推进,又要鼓励试点地区结合实际,大胆探索;五是注重改革协调,形成改革合力。

      3.3   建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制


      改革试点的主要任务有哪些?

      姜大明:一是完善土地征收制度。针对征地范围过大、程序不够规范、被征地农民保障机制不完善等问题,要缩小土地征收范围,探索制定土地征收目录,严格界定公共利益用地范围;规范土地征收程序,建立社会稳定风险评估制度,健全矛盾纠纷调处机制,全面公开土地征收信息;完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。

      二是建立农村集体经营性建设用地入市制度。针对农村集体经营性建设用地权能不完整,不能同等入市、同权同价和交易规则亟待健全等问题,要完善农村集体经营性建设用地产权制度,赋予农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股权能;明确农村集体经营性建设用地入市范围和途径;建立健全市场交易规则和服务监管制度。

      三是改革完善农村宅基地制度。针对农户宅基地取得困难、利用粗放、退出不畅等问题,要完善宅基地权益保障和取得方式,探索农民住房保障在不同区域户有所居的多种实现形式;对因历史原因形成超标准占用宅基地和一户多宅等情况,探索实行有偿使用;探索进城落户农民在本集体经济组织内部自愿有偿退出或转让宅基地;改革宅基地审批制度,发挥村民自治组织的民主管理作用。

      四是建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制,合理提高个人收益。针对土地增值收益分配机制不健全,兼顾国家、集体、个人之间利益不够等问题,要建立健全土地增值收益在国家与集体之间、集体经济组织内部的分配办法和相关制度安排。

      对试点选择的范围、时间有什么要求?

      姜大明:改革试点的要求,一是坚持小范围试点。统筹东、中、西部和东北地区,兼顾不同发展阶段和模式,主要在新型城镇化综合试点和农村改革试验区中安排,选择若干有基础、有条件的县或县级市开展。二是坚持依法改革。试点涉及突破相关法律条款,需要由国务院提请全国人大常委会授权,允许试点地区在试点期间暂停执行相关法律条款。三是坚持封闭运行。试点严格限制在经法律授权的县(市)开展,非试点地区不要盲目攀比,擅自行动,确保试点封闭运行,风险可控。