热门土地

  有两种方式:一是土地使用人将土地使用权有偿或无偿地转移给他人;二是在土地家庭承包经营的情况下,指承包人自找对象,由第三者代替自己向发包人履行承包合同的行为。

      1   协议


      1.1   个人合同范本(1)


      转让方(以下简称甲方)____受让方(以下简称乙方)___

      甲乙双方依据《中华人民共和国农村土地承包法》等有关法律、法规和国家有关政策的规定,本着平等、自愿、有偿的原则,就土地承包经营权转让签订本合同以供遵守。

      一、转让标的

      甲方将其承包经营的____乡(镇)____村____组____亩土地(地块名称、等级、四至、土地用途附后)的承包经营权转让给乙方从事____(主营项目)生产经营。

      二、转让期限

      转让的土地承包经营权年限为____年,即自____年____月____日起至____年____月____日止。

      三、转让价格

      转让的土地承包经营权的转让金为____元人民币。甲方承包经营相关地块时对该地块实际投入资金和人力改造的,可收取合理的补偿金。本合同的补偿金为____元(没有补偿金时可填写为零元)两项合计总金额为____元人民币。

      四、支付方式和时间

      乙方采取下列第____种方式和时间支付转让金和补偿金:

      1、现金方式(一次或分次)支付转让金和补偿金(无补偿金时可划去),支付的时间为____.

      2、实物方式(一次或分次)支付转让金和补偿金(无补偿金时可划去),实物为___(具体内容见附件)时间为____.

      五、土地承包经营权的交付时间和方式

      甲方应于年____月____日前将转让承包经营权的土地交付乙方。

      交付方式为____或实地一次性全部交付。

      六、承包经营权转让和使用的特别约定

      1、转让土地承包经营权必须经发包方同意,并由甲方办理有关手续,在合同生效后甲方终止与发包方的承包关系。

      2、甲方交付的承包经营土地必须符合双方约定的标准。

      3、乙方必须与发包方确立新的承包关系,变更土地经营权证书,签订新的土地承包经营合同,方能获得土地承包经营权。

      4、乙方获得土地承包经营权后,依法享有该土地的使用、收益、自主组织生产经营和产品处置权。

      5、乙方必须按土地亩数承担农业税费和国家政策规定的其他义务。

      6、乙方必须依法保护和合理利用土地,不得掠夺性经营,不得给土地造成永久性损害,并负责保护好承包土地上的林木、排灌设施等国家和集体财产。

      7、乙方不得改变土地的农业用途,不得用于非农建设。

      8、其他约定:____.

      七、违约责任

      1、甲乙双方在合同生效后应本着诚信的原则严格履行合同义务。如一方当事人违约,应向守约一方支付违约金。违约金的数额为____.

      2、如果违约金尚不足以弥补守约方经济损失时,违约方应在违约金之外增加支付赔偿金。赔偿金的数额依具体损失情况由甲乙双方协商或土地承包仲裁机构裁决,也可由人民法院判决。

      八、争议条款

      因本合同的订立、效力、履行、变更及解除等发生争议时,甲乙双方应协商解决,协商不成的按下列第____种方式解决:

      1、提请村民委员会、乡(镇)人民政府、农村土地承包管理机关调解;

      2、提请____仲裁委员会仲裁;

      3、向有管辖权的人民法院提起诉讼。

      九、生效条件

      甲乙双方约定,本合同须经双方签字、发包方同意并经____乡(镇)政府农村经营管理机构备案(或鉴证)后生效。

      十、其他条款

      本合同未尽事宜,可经双方协商一致签定补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。

      本合同一式四份,由甲乙双方、发包方和鉴证、备案单位各执一份。

      甲方代表人(签章)____ 乙方代表人(签章)____

      身份证号:____身份证号:____

      住址:____住址:____

      ____年____月____日____年____月____日

      发包方(签章)____ 鉴证单位(签章)____

      法定代表人身份证号:____

      ____年____月____日____年____月____日

      1.2   协议书范本(2)

      甲方:__________________

      乙方:__________________

      丙方:__________________

      经各方友好协商,本着平等、自愿、有偿、诚实信用原则,就事宜达成协议如下:

      一、地块概况

      1.该地块位于 __________,土地面积为__________平方米(折__________亩)。宗地四至及界址点座标详见附件国有土地使用证。

      2.现该地块的用途为住宅、工业、综合和商业用地。

      二、转让方式

      1.甲方保证通过土地挂牌形式把该地块转让给乙方,并确保该地块的容积率大于等于__________,绿化率不少于__________%,土地用途为商业、住宅用地。

      2.土地的转让价为__________万元/亩[包括级差地租、市政配套费、开发补偿费、建筑物和构筑物的拆迁安置费、 青苗补偿费、空中或地下的管线(水、电、通讯等)迁移费和土地管理费],转让总价为人民币__________万元。

      3.乙方同意按以下时间和金额分二期向甲方支付土地价款:第一期定金,地价款的__________%,计人民币__________万元 ,付款时间及条件:双方签订协议书,且已办好土地挂牌手续并在本条第四款规定的抵押登记手续办妥后__________天内支付;第二期,付清余款,计人民币__________万元,付款时间及条件:在乙方签订国有土地使用权出让协议, 取得该土地的国有土地使用证后______个工作日内支付。

      4.为保证前款第一期地价款的及时支付,丙方同意提供两宗土地的国有土地使用权作为抵押担保,抵押的土地使用权面积为__________平方米(详见成国用(

      )字第__________号和成国用(

      )字第__________号),抵押担保的范围与 甲方承担的责任的范围相同。双方同意在本协议签订后______天内到当地土管部门办理抵押登记手续,抵押期限至 乙方取得机投镇________亩土地的国有土地使用证之日止。

      5.该项目由乙方独立运作,盈亏自负。甲方愿意帮助乙方解决有关税费返还及政策协调。项目开发结束并经审计后,项目净利润率超过_______%的,超过部分净利润乙方同意与甲方五五分成。

      三、违约责任

      1.甲方诚邀乙方参与其_______亩土地的公开挂牌处理事宜,并承诺创造条件让乙方取得该块土地,若乙方未能取得该地块,甲方愿意双倍返还定金,计_______万元,甲方应在确认乙方不能取得该土块的土地使用权之日起________个工作日内支付此款。

      2.乙方未能按时支付地价款,应以每日未付部分的万分之______点作滞纳金支付给甲方。如未能按时付款超过_____个工作日,视同终止履行本协议,并有权处置已付定金。

      3.甲方应对乙方承担连带责任。

      四、其他

      1.在挂牌出让过程中,乙方仅承担应由受让方承担的土地契税和交易费用,其他有关营业税等均由甲方承担。

      2.乙方的开发建设应依法律、法规和规定办理有关手续。

      3.本协议未尽事宜,须经各方协商解决,并签订相应的补充协议,补充协议与本协议具有同等法律效力。

      4.本协议在执行过程中发生矛盾、争议,经协商无效时,提请法院裁决。

      5.本协议经各方代表签字盖章后生效。

      6.本协议一式六份,三方各执两份。

      甲方(盖章):_______________

      代表:_______________________

      时间:______年______月_____日

      乙方(盖章):_______________

      代表:_______________________

      时间:______年______月_____日

      丙方(盖章):_______________

      代表:_______________________

      时间:______年______月_____日

      1.3   合同书(3)

      甲方:xx乡xx村二组 朗其永 。

      乙方:朗其生 孔进茂 荣金武

      经甲乙双方在平等互利的前提下商议决定,甲方同意将自己自留地使用权转让给乙方,并达成如下协议:

      一、转让土地四至界限及面积

      土地位置在xx至x公路西侧x江旁。东至公路;x沟至x华地界;西至x江;北至x地界(放牛路)。转让面积约为1.2亩(甲乙双方估算值,同意不需丈量)。

      二、方式:永久性

      三、转让价款及支付方式

      该宗价为:陆万陆仟元整(x.00元)。

      付款方式:在甲乙双方签字画押之日一次性付清。

      四、甲乙双方责任。

      1、自签订合同之日起,土地使用权归乙方,甲方无权干涉乙方对土地的使用权。

      2、如有土地纠纷,由甲方全权负责解决,与乙方无关。若造成乙方经济损失,由甲方按乙方所损失经济总值赔偿给乙方。

      3、若甲方非法干预乙方使用权,擅自变更或解除合同,给乙方造成损失的,则处罚违约金计本合同转让费用加乙方后续所投入资金50倍赔偿。

      4、若村委会或村民小组在该宗土地所征收的任何费用由甲方从转让款中列支。

      五、其他约定事项

      本合同一式六份,甲方一份、乙方三份、xx自然村小组各执一份,xx村村委会见证存档一份。

      六、此合同自甲、乙双方签字或盖章之日起生效。

      合同甲、乙双方约定的其他事项

      本合同未尽事宜,由甲乙双方共同协商,达成一致意见,形成书面补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。望甲乙双方及子孙后代共同遵守。

      甲方(出让方)签字:           乙方(受让方)签字:

      xx村村委会签章:              xx村民小组签章:

      2   2016最新政策


      中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》,并发出通知,要求各地区各部门结合实际认真贯彻执行。

      伴随我国工业化、信息化、城镇化和农业现代化进程,农村劳动力大量转移,农业物质技术装备水平不断提高,农户承包土地的经营权流转明显加快,发展适度规模经营已成为必然趋势。实践证明,betway备用网址和适度规模经营是发展现代betway备用网址必由之路,有利于优化土地资源配置和提高劳动生产率,有利于保障粮食安全和主要农产品供给,有利于促进农业技术推广应用和农业增效、农民增收,应从我国人多地少、农村情况千差万别的实际出发,积极稳妥地推进。为引导农村土地(指承包耕地)经营权有序流转、发展农业适度规模经营,现提出如下意见。

      2.1   一、总体要求


      (一)指导思想

      全面理解、准确把握中央关于全面深化农村改革的精神,按照加快构建以农户家庭经营为基础、合作与联合为纽带、社会化服务为支撑的立体式复合型现代农业经营体系和走生产技术先进、经营规模适度、市场竞争力强、生态环境可持续的中国特色新型农业现代化道路的要求,以保障国家粮食安全、促进农业增效和农民增收为目标,坚持农村土地集体所有,实现所有权、承包权、经营权三权分置,引导土地经营权有序流转,坚持家庭经营的基础性地位,积极培育新型经营主体,发展多种形式的适度规模经营,巩固和完善农村基本经营制度。改革的方向要明,步子要稳,既要加大政策扶持力度,加强典型示范引导,鼓励创新农业经营体制机制,又要因地制宜、循序渐进,不能搞大跃进,不能搞强迫命令,不能搞行政瞎指挥,使农业适度规模经营发展与城镇化进程和农村劳动力转移规模相适应,与农业科技进步和生产手段改进程度相适应,与农业社会化服务水平提高相适应,让农民成为betway备用网址和规模经营的积极参与者和真正受益者,避免走弯路。

      (二)基本原则

      ——坚持农村土地集体所有权,稳定农户承包权,放活土地经营权,以家庭承包经营为基础,推进家庭经营、集体经营、合作经营、企业经营等多种经营方式共同发展。

      ——坚持以改革为动力,充分发挥农民首创精神,鼓励创新,支持基层先行先试,靠改革破解发展难题。

      ——坚持依法、自愿、有偿,以农民为主体,政府扶持引导,市场配置资源,土地经营权流转不得违背承包农户意愿、不得损害农民权益、不得改变土地用途、不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境。

      ——坚持经营规模适度,既要注重提升土地经营规模,又要防止土地过度集中,兼顾效率与公平,不断提高劳动生产率、土地产出率和资源利用率,确保农地农用,重点支持发展粮食规模化生产。

      2.2   二、稳定完善农村土地承包关系


      (一)健全土地承包经营权登记制度。

      建立健全承包合同取得权利、登记记载权利、证书证明权利的土地承包经营权登记制度,是稳定农村土地承包关系、促进土地经营权流转、发展适度规模经营的重要基础性工作。完善承包合同,健全登记簿,颁发权属证书,强化土地承包经营权物权保护,为开展betway备用网址、调处土地纠纷、完善补贴政策、进行征地补偿和抵押担保提供重要依据。建立健全土地承包经营权信息应用平台,方便群众查询,利于服务管理。土地承包经营权确权登记原则上确权到户到地,在尊重农民意愿的前提下,也可以确权确股不确地。切实维护妇女的土地承包权益。

      (二)推进土地承包经营权确权登记颁证工作。

      按照中央统一部署、地方全面负责的要求,在稳步扩大试点的基础上,用5年左右时间基本完成土地承包经营权确权登记颁证工作,妥善解决农户承包地块面积不准、四至不清等问题。在工作中,各地要保持承包关系稳定,以现有承包台账、合同、证书为依据确认承包地归属;坚持依法规范操作,严格执行政策,按照规定内容和程序开展工作;充分调动农民群众积极性,依靠村民民主协商,自主解决矛盾纠纷;从实际出发,以农村集体土地所有权确权为基础,以第二次全国土地调查成果为依据,采用符合标准规范、农民群众认可的技术方法;坚持分级负责,强化县乡两级的责任,建立健全党委和政府统一领导、部门密切协作、群众广泛参与的工作机制;科学制定工作方案,明确时间表和路线图,确保工作质量。有关部门要加强调查研究,有针对性地提出操作性政策建议和具体工作指导意见。土地承包经营权确权登记颁证工作经费纳入地方财政预算,中央财政给予补助。

      2.3   三、规范引导农村土地经营权有序流转


      (一)鼓励创新betway备用网址形式。

      鼓励承包农户依法采取转包、出租、互换、转让及入股等方式流转承包地。鼓励有条件的地方制定扶持政策,引导农户长期流转承包地并促进其转移就业。鼓励农民在自愿前提下采取互换并地方式解决承包地细碎化问题。在同等条件下,本集体经济组织成员享有betway备用网址优先权。以转让方式流转承包地的,原则上应在本集体经济组织成员之间进行,且需经发包方同意。以其他形式流转的,应当依法报发包方备案。抓紧研究探索集体所有权、农户承包权、土地经营权在betway备用网址中的相互权利关系和具体实现形式。按照全国统一安排,稳步推进土地经营权抵押、担保试点,研究制定统一规范的实施办法,探索建立抵押资产处置机制。

      (二)严格规范betway备用网址行为。

      土地承包经营权属于农民家庭,土地是否流转、价格如何确定、形式如何选择,应由承包农户自主决定,流转收益应归承包农户所有。流转期限应由流转双方在法律规定的范围内协商确定。没有农户的书面委托,农村基层组织无权以任何方式决定流转农户的承包地,更不能以少数服从多数的名义,将整村整组农户承包地集中对外招商经营。防止少数基层干部私相授受,谋取私利。严禁通过定任务、下指标或将流转面积、流转比例纳入绩效考核等方式推动betway备用网址。

      (三)加强betway备用网址管理和服务。

      有关部门要研究制定流转市场运行规范,加快发展多种形式的土地经营权流转市场。依托农村经营管理机构健全betway备用网址服务平台,完善县乡村三级服务和管理网络,建立betway备用网址监测制度,为流转双方提供信息发布、政策咨询等服务。betway备用网址服务主体可以开展信息沟通、委托流转等服务,但禁止层层转包从中牟利。betway备用网址给非本村(组)集体成员或村(组)集体受农户委托统一组织流转并利用集体资金改良土壤、提高地力的,可向本集体经济组织以外的流入方收取基础设施使用费和betway备用网址管理服务费,用于农田基本建设或其他公益性支出。引导承包农户与流入方签订书面流转合同,并使用统一的省级合同示范文本。依法保护流入方的土地经营权益,流转合同到期后流入方可在同等条件下优先续约。加强农村土地承包经营纠纷调解仲裁体系建设,健全纠纷调处机制,妥善化解土地承包经营流转纠纷。

      (四)合理确定土地经营规模。

      各地要依据自然经济条件、农村劳动力转移情况、农业机械化水平等因素,研究确定本地区土地规模经营的适宜标准。防止脱离实际、违背农民意愿,片面追求超大规模经营的倾向。现阶段,对土地经营规模相当于当地户均承包地面积10至15倍、务农收入相当于当地二三产业务工收入的,应当给予重点扶持。创新规模经营方式,在引导土地资源适度集聚的同时,通过农民的合作与联合、开展社会化服务等多种形式,提升农业规模化经营水平。

      (五)扶持粮食规模化生产。

      加大粮食生产支持力度,原有粮食直接补贴、良种补贴、农资综合补贴归属由承包农户与流入方协商确定,新增部分应向粮食生产规模经营主体倾斜。在有条件的地方开展按照实际粮食播种面积或产量对生产者补贴试点。对从事粮食规模化生产的农民合作社、家庭农场等经营主体,符合申报农机购置补贴条件的,要优先安排。探索选择运行规范的粮食生产规模经营主体开展目标价格保险试点。抓紧开展粮食生产规模经营主体营销贷款试点,允许用粮食作物、生产及配套辅助设施进行抵押融资。粮食品种保险要逐步实现粮食生产规模经营主体愿保尽保,并适当提高对产粮大县稻谷、小麦、玉米三大粮食品种保险的保费补贴比例。各地区各有关部门要研究制定相应配套办法,更好地为粮食生产规模经营主体提供支持服务。

      (六)加强betway备用网址用途管制。

      坚持最严格的耕地保护制度,切实保护基本农田。严禁借betway备用网址之名违规搞非农建设。严禁在流转农地上建设或变相建设旅游度假村、高尔夫球场、别墅、私人会所等。严禁占用基本农田挖塘栽树及其他毁坏种植条件的行为。严禁破坏、污染、圈占闲置耕地和损毁农田基础设施。坚决查处通过“以租代征”违法违规进行非农建设的行为,坚决禁止擅自将耕地“非农化”。利用规划和标准引导设施农业发展,强化设施农用地的用途监管。采取措施保证流转土地用于农业生产,可以通过停发粮食直接补贴、良种补贴、农资综合补贴等办法遏制撂荒耕地的行为。在粮食主产区、粮食生产功能区、高产创建项目实施区,不符合产业规划的经营行为不再享受相关农业生产扶持政策。合理引导粮田流转价格,降低粮食生产成本,稳定粮食种植面积。

      2.4   四、加快培育新型农业经营主体


      (一)发挥家庭经营的基础作用。

      在今后相当长时期内,普通农户仍占大多数,要继续重视和扶持其发展农业生产。重点培育以家庭成员为主要劳动力、以农业为主要收入来源,从事专业化、集约化农业生产的家庭农场,使之成为引领适度规模经营、发展现代betway备用网址有生力量。分级建立示范家庭农场名录,健全管理服务制度,加强示范引导。鼓励各地整合涉农资金建设连片高标准农田,并优先流向家庭农场、专业大户等规模经营农户。

      (二)探索新的集体经营方式。

      集体经济组织要积极为承包农户开展多种形式的生产服务,通过统一服务降低生产成本、提高生产效率。有条件的地方根据农民意愿,可以统一连片整理耕地,将土地折股量化、确权到户,经营所得收益按股分配,也可以引导农民以承包地入股组建土地股份合作组织,通过自营或委托经营等方式发展农业规模经营。各地要结合实际不断探索和丰富集体经营的实现形式。

      (三)加快发展农户间的合作经营。

      鼓励承包农户通过共同使用农业机械、开展联合营销等方式发展联户经营。鼓励发展多种形式的农民合作组织,深入推进示范社创建活动,促进农民合作社规范发展。在管理民主、运行规范、带动力强的农民合作社和供销合作社基础上,培育发展农村合作金融。引导发展农民专业合作社联合社,支持农民合作社开展农社对接。允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营。探索建立农户入股土地生产性能评价制度,按照耕地数量质量、参照当地土地经营权流转价格计价折股。

      (四)鼓励发展适合企业化经营的现代种养业。

      鼓励农业产业化龙头企业等涉农企业重点从事农产品加工流通和农业社会化服务,带动农户和农民合作社发展规模经营。引导工商资本发展良种种苗繁育、高标准设施农业、规模化养殖等适合企业化经营的现代种养业,开发农村“四荒”资源发展多种经营。支持农业企业与农户、农民合作社建立紧密的利益联结机制,实现合理分工、互利共赢。支持经济发达地区通过农业示范园区引导各类经营主体共同出资、相互持股,发展多种形式的农业混合所有制经济。

      (五)加大对新型农业经营主体的扶持力度。

      鼓励地方扩大对家庭农场、专业大户、农民合作社、龙头企业、农业社会化服务组织的扶持资金规模。支持符合条件的新型农业经营主体优先承担涉农项目,新增农业补贴向新型农业经营主体倾斜。加快建立财政项目资金直接投向符合条件的合作社、财政补助形成的资产转交合作社持有和管护的管理制度。各省(自治区、直辖市)根据实际情况,在年度建设用地指标中可单列一定比例专门用于新型农业经营主体建设配套辅助设施,并按规定减免相关税费。综合运用货币和财税政策工具,引导金融机构建立健全针对新型农业经营主体的信贷、保险支持机制,创新金融产品和服务,加大信贷支持力度,分散规模经营风险。鼓励符合条件的农业产业化龙头企业通过发行短期融资券、中期票据、中小企业集合票据等多种方式,拓宽融资渠道。鼓励融资担保机构为新型农业经营主体提供融资担保服务,鼓励有条件的地方通过设立融资担保专项资金、担保风险补偿基金等加大扶持力度。落实和完善相关税收优惠政策,支持农民合作社发展农产品加工流通。

      (六)加强对工商企业租赁农户承包地的监管和风险防范。

      各地对工商企业长时间、大面积租赁农户承包地要有明确的上限控制,建立健全资格审查、项目审核、风险保障金制度,对租地条件、经营范围和违规处罚等作出规定。工商企业租赁农户承包地要按面积实行分级备案,严格准入门槛,加强事中事后监管,防止浪费农地资源、损害农民土地权益,防范承包农户因流入方违约或经营不善遭受损失。定期对租赁土地企业的农业经营能力、土地用途和风险防范能力等开展监督检查,查验土地利用、合同履行等情况,及时查处纠正违法违规行为,对符合要求的可给予政策扶持。有关部门要抓紧制定管理办法,并加强对各地落实情况的监督检查。

      2.5   五、建立健全农业社会化服务体系


      (一)培育多元社会化服务组织。

      巩固乡镇涉农公共服务机构基础条件建设成果。鼓励农技推广、动植物防疫、农产品质量安全监管等公共服务机构围绕发展农业适度规模经营拓展服务范围。大力培育各类经营性服务组织,积极发展良种种苗繁育、统防统治、测土配方施肥、粪污集中处理等农业生产性服务业,大力发展农产品电子商务等现代流通服务业,支持建设粮食烘干、农机场库棚和仓储物流等配套基础设施。农产品初加工和农业灌溉用电执行农业生产用电价格。鼓励以县为单位开展农业社会化服务示范创建活动。开展政府购买农业公益性服务试点,鼓励向经营性服务组织购买易监管、可量化的公益性服务。研究制定政府购买农业公益性服务的指导性目录,建立健全购买服务的标准合同、规范程序和监督机制。积极推广既不改变农户承包关系,又保证地有人种的托管服务模式,鼓励种粮大户、农机大户和农机合作社开展全程托管或主要生产环节托管,实现统一耕作,规模化生产。

      (二)开展新型职业农民教育培训。

      制定专门规划和政策,壮大新型职业农民队伍。整合教育培训资源,改善农业职业学校和其他学校涉农专业办学条件,加快发展农业职业教育,大力发展现代农业远程教育。实施新型职业农民培育工程,围绕主导产业开展农业技能和经营能力培养培训,扩大农村实用人才带头人示范培养培训规模,加大对专业大户、家庭农场经营者、农民合作社带头人、农业企业经营管理人员、农业社会化服务人员和返乡农民工的培养培训力度,把青年农民纳入国家实用人才培养计划。努力构建新型职业农民和农村实用人才培养、认定、扶持体系,建立公益性农民培养培训制度,探索建立培育新型职业农民制度。

      (三)发挥供销合作社的优势和作用。

      扎实推进供销合作社综合改革试点,按照改造自我、服务农民的要求,把供销合作社打造成服务农民生产生活的生力军和综合平台。利用供销合作社农资经营渠道,深化行业合作,推进技物结合,为新型农业经营主体提供服务。推动供销合作社农产品流通企业、农副产品批发市场、网络终端与新型农业经营主体对接,开展农产品生产、加工、流通服务。鼓励基层供销合作社针对农业生产重要环节,与农民签订服务协议,开展合作式、订单式服务,提高服务规模化水平。

      土地问题涉及亿万农民切身利益,事关全局。各级党委和政府要充分认识引导农村土地经营权有序流转、发展农业适度规模经营的重要性、复杂性和长期性,切实加强组织领导,严格按照中央政策和国家法律法规办事,及时查处违纪违法行为。坚持从实际出发,加强调查研究,搞好分类指导,充分利用农村改革试验区、现代农业示范区等开展试点试验,认真总结基层和农民群众创造的好经验好做法。加大政策宣传力度,牢固树立政策观念,准确把握政策要求,营造良好的改革发展环境。加强农村经营管理体系建设,明确相应机构承担农村经管工作职责,确保事有人干、责有人负。各有关部门要按照职责分工,抓紧修订完善相关法律法规,建立工作指导和检查监督制度,健全齐抓共管的工作机制,引导农村土地经营权有序流转,促进农业适度规模经营健康发展。

      3   的条件


      在我国,土地使用权依法转让受法律保护,根据有关法律、法规的规定,以出让方式取得的土地使用权转让时应符合以下基本条件:

      3.1   土地使用权转让程序


      (1)按照土地使用权出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书

      (2)按照土地使用权出让合同约定进行投资开发,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件为规范土地使用权转让活动,土地使用权的转让还要受以下几个条件的限制:

      ①通过转让取得的土地使用权,其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者的使用年限后剩余年限。转让合同终止日期和建设项目完成日期不得超过原出让合同所规定的终止日期和建设项目完成日期,不得改变原出让合同所列的权利、义务和各项用地要求。

      ②土地使用权转让后,原出让合同规定的土地使用权受让人的权利、义务全部随之转移。

      ③土地使用权转让时,其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让;土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权的,其使用范围内的土地使用权随之转让,但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。

      ④土地使用权转让时,如需改变原出让合同的规划用途,必须事先向土地主管部门和规划部门提出申请,经审核批准,调整土地使用权出让金,方可进行转让。

      ⑤原行政划拨土地使用权的转让,人必须向所在地市、县人民政府土地管理部门申请补签土地出让合同,缴付土地出让金,办理土地出让登记手续后,才取得转让的合法权利,通过转让方式取得土地使用权的受理人,必须与转让人签订转让合同,并共同到土管部门办理土地使用权过户登记手续,换取土地使用证。

      ⑥土地使用权转让价格明显低于市场价格的,市、县人民政府有优先购买权;土地使用权转让的市场价格不合理上涨时,市、县人民政府可以采取必要措施(如规定最高限价)来防止。

      关于土地使用权转让的方式,《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定有出售、交换和赠与三种方式。后《城市房地产管理法》第三十六条略作发展,将转让的方式规定为买卖、赠与或其他合法方式。“其他合法方式”一般包括:

      1.买卖

      作为土地使用权转让的最广泛的方式,买卖以价金的支付为土地使用权的对价。由于 “买卖”是土地使用权“转让”的主要表现形式,我们通常所说的土地使用权“转让”指的就是土地使用权“买卖”。下文关于土地使用权转让合同的讨论实际上也是关于土地使用权买卖合同的讨论,所以说,“转让”有广、狭两个概念之分,当“转让”是广义概念时,它包括所有的以权利主体变更为目的土地使用权的移转行为;当“转让”是狭义概念时,它与买卖具有同样的涵义。

      2.抵债

      抵债是买卖的一种特殊形式,只不过价金支付的条件和期限不同而已。在土地使用权买卖时,土地使用权的移转和价金的支付是对等进行的,而在以土地使用权抵债时,价金支付在前,所抵之债视为已付之价金。

      3.交换。

      以交换的方式转让土地使用权的,土地使用权的对价不是价金,而是其他财产或特定的财产权益。土地使用人将土地使用权移转给受让人,以此取得受让人提供的其他财产或特定的财产权益。

      4.作价入股

      作价入股介于买卖和交换之间,既类似买卖,又类似交换。说它类似买卖,是因为将土地使用权用来作价,所作之价如同买卖之价金;说它类似交换,是因为土地使用权被用来入股,所得之股如同其他财产或特定的财产权益。

      5.合建

      在开发房地产时,合建与以土地使用权作价入股都属于一方出地、他方出钱建房的合作形式。为合作建房的目的而设立独立法人的,土地使用权转让的对价是股权;不设立独立法人,而采取加名的方式,或甚至不加名、仅以合建合同约定合作各方产权分配的,土地使用权的对价是房屋建成以后的产权。因合建而分配产权以后原土地使用人虽然拥有部分房屋产权及该房屋占用范围和公用面积的土地使用权,却不再拥有原来意义上的土地使用权,可视为交换的一种特殊形式,即用地人以部分土地使用权换取房屋产权。

      6.赠予

      赠予是用地人将其土地使用权无偿移转给受赠人的法律行为。以赠予方式转让土地使用权的,土地使用权的移转没有直接的对价,它无需价金的支付或财产权利的提供作为对应条件。但土地使用权赠予合同可能会附加其他条件,如用地人在将土地赠予给学校使用时,可能会将土地的使用限于与教育有关的目的。

      7.继承

      在用地人是自然人时,用地人的死亡会使其继承人取得相应的土地使用权。在用地人是法人或其他组织时,其合并或分立也会导致合并或分立之后的主体取得相应的土地使用权。通过继承取得土地使用权时,土地使用权的移转也没有直接的对价,但可能会有间接的对价,如在通过合并取得土地使用权的法律关系中,新公司继承了原公司的财产,也会继承原公司的债务,新公司取得土地使用权的对价,可能以承担原公司的其他债务的方式体现出来。