抢手土地

土地出让金

土地出让金(land transaction fees) 是指各级政府土地处理部分将土地运用权出让给土地运用者,按规则向受让人收取的土地出让的悉数价款(指土地出让的买卖总额),或土地运用期满,土地运用者需求续期而向土地处理部分交纳的续期土地出让价款,或原经过行政划拨获得土地运用权的土地运用者,将土地运用权有偿转让、租借、典当、作价入股和出资,按规则补交的土地出让价款。

    1   土地出让金

    土地出让金(land transaction fees) 是指各级政府土地处理部分将土地运用权出让给土地运用者,按规则向受让人收取的土地出让的悉数价款(指土地出让的买卖总额),或土地运用期满,土地运用者需求续期而向土地处理部分交纳的续期土地出让价款,或原经过行政划拨获得土地运用权的土地运用者,将土地运用权有偿转让、租借、典当、作价入股和出资,按规则补交的土地出让价款。

    寓意
    土地出让金不是简略的地价。关于住所等项目,选用投标、拍卖、挂牌等的方法,可经过商场定价,土地出让金便是地价。可是关于经济适用房、廉租房、配套房等项目,以及开发园区等工业项目,往往不是依托完全的商场调理,土地出让金就带有税费的性质,是定价。
    土地出让金,望文生义,它是一个与土地和土地运用权相联系的新范畴,是一个土地财务问题。土地出让金,在社会主义宏观调控中具有两层功用:一是调理土地的运用,改进和调整产业结构,包含一二三产业结构、各业内部结构等,限制或促进经济开展;二是土地出让金的分配,作为调整商场经济联系的经济杠杆,调控在国家、土地所有者和土地运用者之间合理分配土地收益,调理商场竞争联系等。
    土地出让金,实践上便是土地所有者出让土地运用权若干年限的地租之总和。现行的土地出让金的本质,可归纳为它是一个既有累计若干年的地租性质,又有一次性收取的似税非税性质的对立复合体。土地出让金具有地租而非税性质。税收是国家作为处理者对交税人为国家交纳的经济职责,具有强制性、无偿性和固定性。土地出让金,将累计若干年地租总和,采纳一次性收取,则又似有税收的非租性质。土地出让金本身便是这样一个内涵对立的复合体。也便是说,土地出让金,似租非租,似税非税。

    特色
    土地出让金已成为当地政府预算外收入的首要来历。
    土地出让金精确地说,是土地运用权的买卖价格;也可简略地理解为地价,其价格凹凸取决于土地商场的供求联系。
    《土地处理法》对土地出让金的运用规模作出了清晰的规则,土地出让收入首要用于征地和拆迁补偿开销、土地开发开销、支农开销和城市制作开销等。
    在土地国有的状况下,国家以土地所有者的身份将土地运用权在必定年限内让与土地运用者(疆土部要求开发商有必要在1年或2年内开发,如囤积土地要罚款或回收土地运用权,但当地政府大都不施行大都包庇开发商,导致房源严峻房价暴升),土地运用者一次性或分次付出的必定数额的钱银款称为土地出让金。土地出让的凹凸与土地的用处、方位和土地出让年限严密相关。土地出让金一般一次性付出。但有的土地的出让金金额巨大、处理出让手续所需的时刻较长,所以也有屡次付出的方法。可见这种屡次付出和正时兴的“年租制”仍是有所不同的。

    核算方法
    一. 有实践成交价的,且不低于地点等级基准地价均匀规范的按成交价不低于40%的规范核算出让金,若成交价低于基准地价均匀规范的,则依照悉数地价40%核算。
    二. 发作转让的划拨土地运用权补办出让时,按基准地价均匀规范的40%核算。
    三. 经过以上方法核算的土地出让金数额,土地运用权受让人有贰言的,由受让人托付有资质的土地点评安排进行点评,按评点评的40%核算土地出让金。
    四. 划拨土地运用权本钱价格占土地价格的最高份额不得高于60%,在以划拨土地运用权价格核算出让金时,有必要将本钱价格换算成商场土地价格,再按不低于40%的规范核算土地出让金。

    返还方法
    榜首、政府主导拆迁,土地出让金返还用于制作购买安顿回迁房
    某房地产开发企业经过招拍挂购入土地100亩,与疆土部分签定的出让合同价格为10000 万元,企业已交纳10000 万元。协议约好,在土地出让金入库后以财务支撑的方法给予乙方补助3000万元,用于该项目10000平回迁房制作,回迁房建成后无偿移交给动迁户。
    第二、政府主导拆迁,土地出让金返还用于拆迁(署理拆迁、拆迁补偿)
    现在招拍挂准则要求土地以“熟地”出让,但实践作业中一些开发商先期介入拆迁,政府或生地招拍挂,由开发商代为拆迁。在开发商交纳土地出让金后,政府部分对开发商进行部分返还,用于拆迁或安顿补偿。
    某房地产开发企业经过招拍挂购入土地100亩,与疆土部分签定的出让合同价格为10000 万元,企业已交纳10000 万元。协议约好,在土地出让金入库后以财务支撑的方法给予乙方补助3000万元,用于该项目10000平土地及地上修建物的拆迁费用开销。疆土部分托付房地产开发公司署理进行修建物撤除、平坦土地并代托付方向原土地运用权人付出拆迁补偿费。约好返还的3000万中,用于拆迁费用1000万元,用于动迁户补偿2000万元。企业实践向动迁户付出补偿款1500万元。
    第三、政府主导拆迁,土地出让金返还用于开发项目相关的根底设备制作
    现在招拍挂准则要求土地以“熟地”出让,但实践作业中一些先期介入,或生地招拍挂,政府为减轻开发商的担负,对开发商进行根底设备制作部分进行返还。
    一般状况下,因为施行了土地的储藏准则,政府将生地转化为熟地后再进行“招拍挂”,动拆迁问题已妥善得到解决,土地的开发作业也现已根本完成,周边的市政制作将逐渐完善,水、电、煤等市政都有方案地分配到位。即在投标、拍卖、挂牌活动开端前,疆土部分已将拟出让的土地处置为净地,即权属清楚、界址清楚、地上平坦、无地上附着物的宗地。
    可是在运营性用地投标、拍卖、挂牌的实践作业中,许多存在着“毛地”出让的状况,尤其是在企业革新、改制处置土地财物时,这种状况更举目皆是。
    因而,许多政府部分在招拍挂出让土地后,都会以土地出让金返还的方法,用于开发项目相关城市路途、供水、排水、燃气、热力、防洪等工程制作的补偿。
    事例:某房地产开发企业经过招拍挂购入土地100亩,与疆土部分签定的出让合同价格为10000 万元,企业已交纳10000 万元。协议约好,在土地出让金入库后以财务支撑的方法给予乙方补助3000万元,用于该项目外城市路途、供水、排水、燃气、热力、防洪等根底设备工程制作。
    第四、土地出让金返还用于制作公共配套设备(校园、医院、幼儿园、体育场馆)
    公共配套设备是开发项目内发作的、独立的、非营利性的,且产权归于整体业主的,或无偿赠与当地政府、政府共用事业单位的公共配套设备。是企业立项时许诺制作的,其本钱费用应由企业自行承当。并且开发商在拟定房价时,现已包含了公共配套设备的内容。
    此业务本质上是土地出让金的扣头或折让,应收到的财务返还的土地出让金应冲减“开发本钱——土地征用费及拆迁补偿费”。
    企业将建成的公共配套设备移交给整体业主,或无偿赠与当地政府、政府共用事业单位,不归于视同出售行为。因为开发商经过设定房价,从出售给业主的房款中获得了相应的经济利益。
    事例:某房地产开发企业经过招拍挂购入土地100亩,与疆土部分签定的出让合同价格为10000 万元,企业已交纳10000 万元。协议约好,在土地出让金入库后以财务支撑的方法给予乙方补助3000万元,用于企业在开发区内制作的会所、物业处理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设备。
    第五、政府将土地出让金返还给其它相关企业或个人
    现在土地招拍挂制运作过程中,出于各种考虑,在开发商交纳土地出让金后,政府部分对开发商的相关企业进行部分返还,用于企业运营奖赏、财务补助等等。
    事例:某房地产开发企业经过招拍挂购入土地100亩,与疆土部分签定的出让合同价格为10000 万元,企业已交纳10000 万元。协议约好,在土地出让金入库后以财务支撑的方法给予乙方的相关企业丙补助3000万元,用于丙企业招商引资奖赏和出产运营财务补助。
    第六、政府主导拆迁,土地出让金返还未约好任何事项,仅仅奖赏或补助
    在土地招拍挂制运作过程中,出于招商引资等各种考虑,在开发商交纳土地出让金后,政府部分对开发商进行返还,用于企业运营奖赏、财务补助等等。
    事例:某房地产开发企业经过招拍挂购入土地100亩,与疆土部分签定的出让合同价格为10000 万元,企业已交纳10000 万元。协议约好,在土地出让金入库后以财务支撑的方法给予乙方补助3000万元,意图是给企业招商引资的奖赏,未规则规则资金专项用处。

    点评
    好处
    怎样正确点评这座新开掘的超大型“金矿”?从财务学视点看,这是一个土地财务的社会经济点评问
    土地出让金漫画
    土地出让金漫画
    题。应该看到,土地是财富之母,一国的土地资源是有限的。土地是不行再生的资源。土地出让金问题凸显,是近些年我疆土地财务范畴中一个杰出的新问题。它是我国社会经济日子进入现代化和制作全面小康社会进程中与以下四大布景条件休戚相关的。
    (1)处于工业化中期的重化工阶段
    从我国当时地点的工业化阶段看,正处于工业化中期的重化工阶段,对钢铁、轿车、配备制作、化工等重化工产品需求上升,然后相应地带动土地供给的需求;
    (2)处于城市化开展的加快期
    从我国地点的城市化阶段看,正处于城市化开展的加快期,农人进城,一亿农人工进城,各地对市政、路途、交通、房地产、水、电、文明、教育、卫生等需求广泛高涨,然后也必定形成对土地供求严峻;
    (3)土地需求的猛升
    从我国个人消费结构晋级看,已从万元级产品提升至十几万元,几十万元级阶段,住所和轿车成为这一阶段的消费抢手,改进住所条件要土地,开展轿车要路途等等,随之而来的是对土地需求的猛升;
    (4)土地供求对立缺口增大
    2003年后我国经济开端进入新一轮增加周期的上升期,外资、民资等出资热心上涨,相同也必定拉动对土地供给的需求,令各地的土地供求对立缺口增大等等。
    上述四大热潮,极大地推动了我国社会经济开展中的土地需求。革新开放20多年,我国经济开展中从前经历过三轮圈地热,特别是跟着我国经济中用地(土地运用者)主体的多样化,国家在上世纪90年代又革新了供当地针,对一些营利性的用地项目施行公有土地有偿运用,政府经过出让公有土地收取土地出让金准则规则方法。推出土地出让金准则的初衷首要在于:一是当地政府将50~70年的土地收益一次性收取,可增加当地可分配的财务收入,会集起来能够办些大事,以改进当地公共服务和城市根底设备等;二是将后50~70年的土地收益一次收取,将可遏止些过度扩张的土地需求等意图。应该说,总体上看土地出让金的出台,既根本习惯上述四大热潮带动的土地需求,一起,也为政府,特别是省级以下各级当地政府集聚了一笔巨额的可分配财力。并且,合作了国家施行活跃财务方针由国债构成的根底设备及公共产品累积的活跃效应。然后有力地推动了我国工业化、城市化和城乡居民消费结构晋级换代,为推动现代化和全面小康社会制作发挥了强有力的支撑效果。据有关权威部分核算,1992年至2003年,全疆土地出让金收入累计达10000多亿元,其间近三年累计达9100多亿元。浙江省在2003年有820亿元的土地出让金收入等。

    坏处
    短短十余年,特别是近些年我疆土地准则和土地财务准则的革新带来了巨大的成果,聚集了10000多亿元的巨额可分配财力。激宣布潜在的生机,把全国的土地资源盘活了。可是,与此一起,土地出让金准则带来的一些坏处也适当闪现杰出。
    坏处之一:出售土地交换收入的短期行为
    各级当地政府在财务收入方面没有自主权的财务压力下,土地出让金可使当地政府将后50~70年的土地收益一次性收取,必定形成当地政府运用各种手法扩展出售土地交换收入的短期行为。为了扩展土地批租量,获得短期高额收益,往往突击加大根底设备制作力度,越权减免税收,以招引外商或民间出资。这种行为,既有悖于“代际公正性”即代际之间利益联系公正性,又有损于土地资源运用的有用性。在代际公正问题上,肯定倾向于任何一个特定年代都是不行取的。也便是说,咱们既要避免过高的堆集率影响当时消费,然后影响人们的劳作活跃性,又要坚持可持续开展,不能危害子孙后代的利益。具有13亿人口的我国,土地资源这个不行再生的资源,更稀缺宝贵,其运用的有用性更要害。
    坏处之二:利益分配机制不合理
    土地出让金的利益分配机制不合理。土地出让金是若干年土地运用期的地租之和,本届政府获得的土地出让金,实践上是一次性预收并一次性预付了未来若干年限的土地收益总和。从现任届和未来届的当地政府看,则是现任届政府提早支取了下一届政府的收入,是一种对土地收益的“透支”,这关于未来往后届政府显然是不公正的。在土地出让金准则下,现任届政府将土地出卖,卖地收益都由本届政府分配,这样,就使得各届政府无法完成收益同享,令当地政府在任期内热衷于批地卖地。这种土地收益行为短期化,往往也导致了土地乱用。再者,有时下一任当地政府,还需求担负土地卖出之后的开发配套投入,乃至供给一些征地的补偿费等等不公。更重要的坏处是因为各地的土地储藏是有限的,跟着土地所有权的不断出让,各级当地政府在这方面获得的财务收入也将有朝一日而锐减,久而久之,将会呈现没有土地可供出让的为难局势。
    坏处之三:巨额利益诱使土地“寻租
    征地与卖地之间的巨额利益诱使土地“寻租”。不少当地政府,以运营城市或运营土地等名义,炒作土地。国家的供当地针改了,即施行土地有偿运用,政府经过出让公有土地收取土地出让金,但征当地针却没有改动。当时,农用地转为非农用地有必要经过国家征用,在征用过程中,行政权利对土地资源装备起着肯定操控和分配效果,这就使得当地当权者有了乱用权利的时机。杰出表现在,一方面用方案经济的方法贱价拿地,另一方面用商场经济方法高价供地,低进高出,炒作土地,客观上构成了多占多得的机制。行政价格与实践商场价格的巨额差价,既是驱动不少当地政府许多批地卖地的动力,也是当地“寻租”行为发生的温床。因为权利的监督机制缺失,必定导致权利和利益在幅度上、规模上的随意性和乱用,导致糜烂的发生。革新二十多年来,我国经济开展中呈现的一次次圈地热、开发区热等等,究其深层原因,无不都是不少当地政府把土地当成生财之道,许多土地储藏中心乃至把农人地预征后直接归入土地储藏,也是层出不穷了。
    土地出让金的利益分配机制不合理,能够从浙江省对市、县政府在农地转非和土地限额批阅中终究能够获得多大收益的查询佐证。这些收益大致有以下几种:犁地占用费、犁地开垦费、土地有偿运用费。有些市、县还有城市增容费、交通制作基金、商业网点制作费等征地附加费。这些收取的土地出让金许多由当地政府作为“第四财务”进行“体外”循环。这一项查询标明,被征土地收益分配格式大致是:当地政府占二成至三成、企业占四成或五成,村级安排占近三成,农人仅占5%~10%。这样,失地农人的社会确保问题必定成为严峻应战。从本钱价到出让价之间生成的土地本钱巨额增值收益,大部分被中间商或当地政府所获取。从全国规模看,2001年,政府从征地中获得的一级商场的收入是1300亿元,企业获得的二级商场的收入是7000亿元。到了2002年,一级商场的收入是2400亿元,二级商场的收入达到了10500亿元。而这10500亿元中,有9%以上是典当,即拿着土地到银行去典当借款。所以说,假如土地存在泡沫,它本质上便是金融泡沫。
    正是上述这些凸显的杰出坏处,因为我国宏观调控作出严重决议方案,推出了既抓信贷超贷,又抓冻住土地供给的两大杀手锏,并且又决议在2005年持续收紧地根。我以为,与此一起,在宏观调控已获得初步成效根底上,还应对土地出让金进行一次全面的整理和整理,这习惯是我国宏观调控的应有之义。

    运用规模
    (一)征地和拆迁补偿开销。
    包含土地补偿费、安顿补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费。
    (二)土地开发开销。
    包含前期土地开发性开销以及依照财务部分规则与前期土地开发相关的费用等。
    (三)支农开销。
    包含计提农业土地开发资金、补助被征地农人社会确保开销、坚持被征地农人原有日子水平补助开销以及村庄根底设备制作开销。
    (四)城市制作开销。
    包含完善国有土地运用功用的配套设备制作开销以及城市根底设备制作开销。
    (五)其他开销。
    包含土地出让业务费、交纳新增制效果地土地有偿运用费、计提国有土地收益基金、乡镇廉租住所确保开销、付出破产或改制国有企业员工安顿费开销等。
    土地出让收入的运用要确保足额付出征地和拆迁补偿费、补助被征地农人社会确保开销、坚持被征地农人原有日子水平补助开销,严厉依照有关规则将被征地农人的社会确保费用归入征地补偿安顿费用,实在确保被征地农人和被拆迁居民的合法利益。土地出让收入的运用要关键向新村庄制作歪斜,逐渐提高用于农业土地开发和村庄根底设备制作的比重。用于村庄根底设备制作的资金,要关键安排村庄饮水、沼气、路途、环境、卫生、教育以及文明等根底设备制作项目,逐渐改进农人的出产、日子条件和寓居环境,尽力提高农人的日子质量和水平。土地前期开发要活跃引进商场机制、严厉操控开销,经过政府收买招投标方法挑选点评、拆迁、工程施工、监理等单位,尽力下降开发本钱。城市制作开销和其他开销要严厉依照同意的预算施行。编制政府收买预算的,应严厉依照政府收买的有关规则施行。
    为加强土地调控,由财务部分从缴入当地国库的土地出让收入中,划出必定份额资金,用于树立国有土地收益基金,施行分账核算,详细份额由省、自治区、直辖市及方案单列市人民政府确认,并报送财务部和疆土资源部存案。国有土地收益基金首要用于土地收买储藏。

    处理方法
    国有土地运用权出让出入处理方法
    榜首章 总则
    榜首条为规范国有土地运用权出让出入处理,依据《土地处理法》、《国务院关于加强土地调控有关问题的告诉》(国发[2006]31号)以及《国务院办公厅关于规范国有土地运用权出让出入处理的告诉》(国办发[2006]100号)等有关规则,特拟定本方法。
    第二条本方法所称国有土地运用权出让收入(以下简称土地出让收入)是指政府以出让等方法装备国有土地运用权获得的悉数土地价款。详细包含:以投标、拍卖、挂牌和协议方法出让国有土地运用权所获得的总成交价款(不含代收代缴的税费);转让划拨国有土地运用权或依法运用原划拨土地进行运营性制作应当补缴的土地价款;处置典当划拨国有土地运用权应当补缴的土地价款;转让房改房、经济适用住所依照规则应当补缴的土地价款;改动出让国有土地运用权土地用处、容积率等土地运用条件应当补缴的土地价款,以及其他和国有土地运用权出让或改动有关的收入等。
    疆土资源处理部分依法租借国有土地向承租者收取的土地租金收入;租借划拨土地上的房子应当上缴的土地收益;土地运用者以划拨方法获得国有土地运用权,依法向市、县人民政府交纳的土地补偿费、安顿补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费等费用(不含征地处理费),一起归入土地出让收入处理。
    依照规则依法向国有土地运用权受让人收取的定金、确保金和预付款,在国有土地运用权出让合同(以下简称土地出让合同)收效后能够抵作土地价款。划拨土地的预付款也依照上述要求处理。
    第三条各级财务部分、疆土资源处理部分、当地国库依照职责分工,别离做好土地出让出入处理作业。
    财务部会同疆土资源部担任拟定全疆土地出让出入处理方针。
    省、自治区、直辖市及方案单列市财务部分会同同级疆土资源处理部分担任拟定本行政区域规模内的土地出让出入处理详细方针,辅导市、县财务部分和疆土资源处理部分做好土地出让出入处理作业。
    市、县财务部分详细担任土地出让出入处理和征收处理作业,市、县疆土资源处理部分详细担任土地出让收入征收作业。
    当地国库担任处理土地出让收入的收纳、区分、留解等各项业务,及时向财务部分、疆土资源处理部分供给相关报表和材料。
    第四条土地出让出入全额归入当地政府基金预算处理。收入悉数缴入当地国库,开销一概经过当地政府基金预算从土地出让收入中予以安排,施行完全的“出入两条线”处理。在当地国库中树立专账(即挂号簿),专门核算土地出让收入和开销状况。
    第二章 征收处理
    第五条土地出让收入由财务部分担任征收处理,可由市、县疆土资源处理部分担任详细征收。
    第六条市、县疆土资源处理部分与国有土地运用权受让人在签定土地出让合一起,应当清晰约好该国有土地运用权受让人应当交纳的土地出让收入详细数额、缴交当地国库的详细时限以及违约职责等内容。
    第七条土地出让收入征收部分依据土地出让合同和划拨用地同意文件,开具缴款告诉书,并依照财务部一致规则的政府出入分类科目填写“一般缴款书”,由国有土地运用权受让人依法交纳土地出让收入。国有土地运用权受让人应依照缴款告诉书的要求,在规则的时刻内将应缴当地国库的土地出让收入,就地及时足额缴入当地国库。缴款告诉书应当清晰供给土地的面积、土地出让收入总额以及依法分期交纳当地国库的详细数额和时限等。
    第八条现已施行政府非税收入收缴处理准则革新的当地,土地出让收入收缴依照当地非税收入收缴处理准则革新的有关规则施行。
    第九条市、县疆土资源处理部分和财务部分应当催促国有土地运用权受让人严厉施行国有土地出让合同,确保将应缴国库的土地出让收入及时足额缴入当地国库。对未依照缴款告诉书规则及时足额交纳土地出让收入,并供给有用缴款凭据的,疆土资源处理部分不予核发国有土地运用证。疆土资源处理部分要完善准则规则,对违规核发国有土地运用证的,应予回收和刊出,并依照有关法律法规追查有关领导和人员的职责。
    第十条任何区域、部分和单位都不得以“招商引资”、“旧城改造”、“国有企业改制”等各种名义减免土地出让收入,施行“零地价”,乃至“负地价”,或许以土地换项目、先征后返、补助等方法变相减免土地出让收入;也不得违反规则经过签定协议等方法,将应缴当地国库的土地出让收入,由国有土地运用权受让人直接将征地和拆迁补偿费付出给村团体经济安排或农人等。
    第十一条由财务部分从缴入当地国库的投标、拍卖、挂牌和协议方法出让国有土地运用权所获得的总成交价款中,划出必定份额的资金,用于树立国有土地收益基金,施行分账核算,详细份额由省、自治区、直辖市及方案单列市人民政府确认,并报财务部和疆土资源部存案。国有土地收益基金首要用于土地收买储藏。
    第十二条从投标、拍卖、挂牌和协议方法出让国有土地运用权所确认的总成交价款中计提用于农业土地开发资金。详细计提规范依照财务部、疆土资源部联合发布的《用于农业土地开发的土地出让金收入处理方法》(财综〔2004〕49号)以及各省、自治区、直辖市及方案单列市人民政府规则施行。
    第三章 运用处理
    第十三条土地出让收入运用规模包含征地和拆迁补偿开销、土地开发开销、支农开销、城市制作开销以及其他开销。
    第十四条征地和拆迁补偿开销。包含土地补偿费、安顿补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费,依照当地人民政府同意的征地补偿方案、拆迁补偿方案以及财务部分核定的预算施行。
    第十五条土地开发开销。包含前期土地开发性开销以及财务部分规则的与前期土地开发相关的费用等,含因出让土地触及的需求进行的相关路途、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、土地平坦等根底设备制作开销,以及相关需求付出的银行借款本息等开销,依照财务部分核定的预算安排。
    第十六条支农开销。包含用于坚持被征地农人原有日子水平补助开销、补助被征地农人社会确保开销、农业土地开发开销以及村庄根底设备制作开销。
    (一)坚持被征地农人原有日子水平补助开销。从土地出让收入中安排用于坚持被征地农人原有日子水平的补助开销,依照各省、自治区、直辖市及方案单列市人民政府规则,以及财务部分核定的预算施行。
    (二)补助被征地农人社会确保开销。从土地出让收入中安排用于补助被征地农人社会确保的开销,依照各省、自治区、直辖市及方案单列市人民政府规则,以及财务部分核定的预算施行。
    (三)用于农业土地开发开销。依照财务部、疆土资源部联合发布的《用于农业土地开发的土地出让金运用处理方法》(财建〔2004〕174号)和各省、自治区、直辖市及方案单列市人民政府规则,以及财务部分核定的预算施行。
    (四)村庄根底设备制作开销。从土地出让收入中安排用于村庄饮水、沼气、路途、环境、卫生、教育以及文明等根底设备制作项目开销,依照各省、自治区、直辖市及方案单列市人民政府规则,以及财务部分核定的预算施行。
    第十七条城市制作开销。含完善国有土地运用功用的配套设备制作以及城市根底设备制作开销。详细包含:城市路途、桥涵、公共绿地、公共厕所、消防设备等根底设备制作开销。
    第十八条其他开销。包含土地出让业务费、交纳新增制效果地有偿运用费、国有土地收益基金开销、乡镇廉租住所确保开销以及付出破产或改制国有企业员工安顿费用等。
    (一)土地出让业务费。包含出让土地需求付出的土地勘察费、点评费、公告费、场所租金、招拍挂署理费和评标费用等,依照财务部分核定的预算安排。
    (二)交纳新增制效果地土地有偿运用费。依照《财务部、疆土资源部、我国人民银行关于调整新增制效果地土地有偿运用费方针等问题的告诉》(财综[2006]48号)规则施行。
    (三)国有土地收益基金开销。从国有土地收益基金收入中安排用于土地收买储藏的开销,包含土地补偿费、安顿补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费以及前期土地开发开销,依照当地人民政府同意的收买土地补偿方案、拆迁补偿方案以及财务部分核定的预算施行。
    (四)乡镇廉租住所确保开销。依照《财务部、制作部、疆土资源部关于实在履行乡镇廉租住所确保资金的告诉》(财综[2006]25号)规则以及财务部分核定的预算安排。
    (五)付出破产或改制国有企业员工安顿费用开销。依据国家有关规则,从破产或改制国有企业国有土地运用权出让收入中,安排用于付出破产或改制国有企业员工安顿费用开销。
    第十九条土地出让收入的运用要确保足额付出征地和拆迁补偿费、补助被征地农人社会确保开销、坚持被征地农人原有日子水平补助开销,严厉依照有关规则将被征地农人的社会确保费用归入征地补偿安顿费用,实在确保被征地农人的合法利益。在出让城市国有土地运用权过程中,触及的拆迁补偿费要严厉依照《城市房子拆迁处理法令》(国务院令第305号)、有关法律法规和省、自治区、直辖市及方案单列市人民政府有关规则付出,有用确保被拆迁居民、搬家企业及其员工的合法利益。
    土地出让收入的运用要关键向新村庄制作歪斜,逐渐提高用于农业土地开发和村庄根底设备制作的比重,逐渐改进农人的出产、日子条件和寓居环境,尽力提高农人的日子质量和水平。
    土地前期开发要活跃引进商场机制、严厉操控开销,经过政府收买招投标方法挑选点评、拆迁、工程施工、监理等单位,尽力下降开发本钱。
    城市制作开销和其他开销要严厉依照同意的预算施行。编制政府收买预算的,应严厉依照政府收买的有关规则施行。
    第二十条树立对被征地农人发放土地补偿费、安顿补助费以及地上附着物和青苗补偿费的公示准则,革新对被征地农人征地补偿费的发放方法。有条件的当地,土地补偿费、安顿补助费以及地上附着物和青苗补偿费等相关费用中应当付出给被征地农人个人的部分,能够依据征地补偿方案,由团体经济安排供给详细名单,经财务部分会同疆土资源处理部分审阅后,经过发放记名银行卡或许存折方法从当地国库中直接付出给被征地农人,削减中间环节,避免被截留、抢占和移用,实在确保被征地农人利益。被征地农人参与有关社会确保所需的个人缴费,能够从其所得的土地补偿费、安顿补助费中直接交纳。
    第四章 出入科目处理
    第二十一条删去《2007年政府出入分类科目》收入分类103类“非税收入”项下01款“政府性基金收入”32项“国有土地运用权出让金收入”及目级科目。
    第二十二条为精确反映土地出让收入状况,在《2007年政府出入分类科目》103类“非税收入”01款“政府性基金收入”科目中,别离树立下列科目:
    (一)树立46项“国有土地运用权出让金收入”科目。
    01目“土地出让总价款”,科目阐明为:反映以投标、拍卖、挂牌和协议方法出让国有土地运用权所获得的总成交价款,扣除财务部分现已划转的国有土地收益基金和农业土地开发资金后的余额。
    02目“补缴的土地价款”,科目阐明为:反映划拨国有土地运用权转让或依法运用原划拨土地进行运营性制作应当补缴的土地价款、处置典当划拨国有土地运用权应当补缴的土地价款、转让房改房和经济适用住所依照规则应当补缴的土地价款以及出让国有土地运用权改动土地用处和容积率等土地运用条件应当补缴的土地价款。
    03目“划拨土地收入”,科目阐明为:反映土地运用者以划拨方法获得国有土地运用权,依法向市、县人民政府交纳的土地补偿费、安顿补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费等费用。
    99目“其他土地出让金收入”,科目阐明为:反映疆土资源处理部分依法租借国有土地向承租者收取的土地租金收入、租借划拨土地上的房子应当上缴的土地收益等其他土地出让收入。
    (二)树立47项“国有土地收益基金收入”,科目阐明为:反映从投标、拍卖、挂牌和协议方法出让国有土地运用权所获得的总成交价款中依照规则份额计提的国有土地收益基金。
    (三)树立48项“农业土地开发资金收入”,科目阐明为:反映从投标、拍卖、挂牌和协议方法出让国有土地运用权所获得的总成交价款中依照规则份额计提的农业土地开发资金。
    第二十三条为规范土地出让开销处理,对《2007年政府出入分类科目》开销功用分类212类“城乡社区业务”08款“国有土地运用权出让金开销”科目进行下列调整:
    (一)将01项“前期土地开发开销”,修改为“征地和拆迁补偿开销”,科目阐明调整为:反映当地人民政府在征地过程中付出的土地补偿费、安顿补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费开销。
    (二)将02项“土地出让业务费用”,修改为“土地开发开销”,科目阐明调整为:反映当地人民政府用于前期土地开发性开销以及与前期土地开发相关的费用等开销。
    (三)将03项“城市制作开销”科目阐明修改为:反映土地出让收入用于完善国有土地运用功用的配套设备制作和城市根底设备制作开销。
    (四)将04项“土地开发开销”,修改为“村庄根底设备制作开销”,科目阐明调整为:反映土地出让收入用于村庄饮水、沼气、路途、环境、卫生、教育以及文明等根底设备制作开销。
    (五)将05项“农业土地开发开销”,修改为“补助被征地农人开销”,科目阐明调整为:反映土地出让收入用于补助被征地农人社会确保开销以及坚持被征地农人原有日子水平开销。
    (六)树立06项“土地出让业务开销”,科目阐明调整为:反映土地出让收入用于土地出让业务费用的开支。
    (七)保存07项“廉租住所开销”,科目阐明为:反映从土地出让收入中安排用于乡镇廉租住所确保的开销。
    (八)将99项“其他土地运用权出让金开销”科目阐明修改为:反映从土地出让收入中付出交纳新增制效果地土地有偿运用费、付出破产或改制国有企业员工安顿费等开销。
    第二十四条在212类“城乡社区业务”中树立10款“国有土地收益基金开销”,科目阐明为:反映从国有土地收益基金收入中安排用于土地收买储藏等开销。
    01项“征地和拆迁补偿开销”,科目阐明为:反映从国有土地收益基金收入中安排用于收买储藏土地需求付出的土地补偿费、安顿补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费开销。
    02项“土地开发开销”,科目阐明为:反映从国有土地收益基金收入中安排用于收买储藏土地需求付出的前期土地开发性开销以及与前期土地开发相关的费用等开销。
    99项“其他开销”,科目阐明为:反映从国有土地收益基金收入中安排用于其他开销。
    第二十五条在212类“城乡社区业务”中树立11款“农业土地开发资金开销”,科目阐明为:反映从农业土地开发资金收入中安排用于农业土地开发的开销。
    第二十六条在《2007年政府出入分类科目》开销经济分类科目310类“其他本钱性开销”中增设下列科目:
    (一)09款“土地补偿”,科目阐明为:反映当地人民政府在征地和收买土地过程中付出的土地补偿费。
    (二)10款“安顿补助”,科目阐明为:反映当地人民政府在征地和收买土地过程中付出的安顿补助费。
    (三)11款“地上附着物和青苗补偿”,科目阐明为:反映当地人民政府在征地和收买土地过程中付出的地上附着物和青苗补偿费。
    (四)12款“拆迁补偿”,科目阐明为:反映当地人民政府在征地和收买土地过程中付出的拆迁补偿费。
    第二十七条国有土地运用权出让金开销、国有土地收益基金开销、农业土地开发资金开销应依据经济性质和详细用处别离填列开销经济类相关各款。
    第二十八条《2007年政府出入分类科目》附录二基金预算出入科目依据本方法规则进行调整。详细科目调整状况详见附件2。
    第五章 预决算处理
    第二十九条树立健全年度土地出让出入预决算处理准则。每年第三季度,有关部分要严厉依照财务部分规则编制下一年度土地出让出入预算,并别离归入政府性基金出入预算,报经同级财务部分按规则程序同意后施行。土地出让收入资金拨付,依照财务国库处理准则有关规则施行。
    编制年度土地出让出入预算要坚持“以收定支、出入平衡”的准则。土地出让收入预算依照上年土地出让收入状况、年度土地供给方案、地价水相等要素编制;土地出让开销预算依据估计年度土地出让收入状况,依照年度土地征收方案、拆迁方案以及规则的用处、开销规模和开销规范等要素编制。其间:归于政府收买规模的,应当依照规则编制政府收买预算,并严厉依照政府收买的有关规则施行。
    每年年度终了,有关部分应当严厉依照财务部分规则编制土地出让出入决算,并别离归入政府性基金出入决算,报财务部分审阅汇总后,向同级人民政府陈述。当地人民政府依法向同级人大陈述。
    第三十条疆土资源处理部分与财务部分要加强协作,树立国有土地出让、储藏及出入信息同享准则。疆土资源处理部分应当将年度土地供给方案、年度土地储藏方案以及签定的国有土地出让合同中有关土地出让总价款、约好的缴款时刻、缴款告诉书等相关材料及时抄送财务部分,财务部分应当及时将土地出让出入状况反馈给疆土资源处理部分。
    第三十一条财务部分、疆土资源处理部分要与当地国库树立土地出让收入定时对账准则,对应缴国库、已缴国库和欠缴国库的土地出让收入数额进行定时核对,确保有关数据的精确无误。
    第三十二条财务部分要会同疆土资源处理部分、人民银行安排树立健全年度土地出让出入核算报表以及分季出入核算明细报表系统,一致土地出让出入核算口径,确保土地出让出入核算数据及时、精确、实在,为加强土地出让出入处理供给精确的根底数据。土地出让出入核算报表系统由财务部会同疆土资源部、我国人民银行研讨拟定。
    第六章 监督查看
    第三十三条财务部分、疆土资源处理部分、人民银行安排以及审计机关要树立健全对土地出让出入状况的定时和不定时监督查看准则,强化对土地出让出入的监督处理,确保土地出让收入及时足额上缴国库,开销严厉依照财务预算处理规则施行。
    第三十四条对国有土地运用权人不按土地出让合同、划拨用地同意文件等规则及时足额交纳土地出让收入的,应当按日加收违约金额1‰的违约金。违约金伴随土地出让收入一起缴入当地国库。
    第三十五条对违反规则,私行减免、截留、抢占、移用应缴国库的土地出让收入,不施行国家一致规则的管帐、政府收买等准则的,要严厉依照《土地处理法》、《管帐法》、《审计法》、《政府收买法》和《财务违法行为处置处置法令》(国务院令第427号)和《金融违法行为处置方法》(国务院令第260号)等有关法律法规规则进行处理,并依法追查有关职责人的职责。冒犯《刑法》的,要依法追查有关人员的刑事职责。
    第七章 附则
    第三十六条各省、自治区、直辖市及方案单列市财务部分应当会同疆土资源处理部分、人民银行安排依据本方法,结合各地实践,拟定施行细则,并报财务部、疆土资源部、我国人民银行存案。
    第三十七条本方法由财务部会同疆土资源部、我国人民银行担任解说。
    第三十八条本方法自2007年1月1日起施行,此前有关规则与本方法规则不一致的,一概以本方法规则为准。

    2   土地出让金怎样核算

    依据现在的规则,每套住所所具有的国有土地运用权各有不同,这与该住所地点小区的修建容积率有很大联系,一般多层住所每套住所所具有的国有土地运用权约在15平方米左右,小高层一般约在六七平方米左右,而高层修建则更少。当然关于那些单门独户的个人建房,因为其独享地点地块的土地运用权,因而其有必要补交的土地出让金天然也就水涨船高。 

      (一)个人住所划拨国有制效果地运用权转让应补交的土地出让金规范1.1990年5月19日曾经获得划拨土地运用权的,按签定出让合同之日的标定地价的30%收取土地出让金。 

      2.1990年5月19日(含当日)今后获得划拨土地运用权的,按签定出让合同之日的标定地价的60%收取土地出让金。 

      标定地价按宗地地点等级的基准地价确认,不再进行容积率、区域要素、单个要素等批改。 

      事例:市民郑先生有一处个人建房,地址坐落鲤城区海边大街中山中路X号,用地上积100平方米,已获得土地运用证及房子所有权证,现需补办出让。该宗地坐落泉州市中心市区住所用地等级图一级区,基准地价5670元/平方米。 

      其土地出让金核算方法:如在1990年5月19日之前获得划拨土地运用权,则其土地出让金=5670元/平方米×100平方米×30%=170100元。如在1990年5月19日(含当日)之后获得划拨土地运用权,则其土地出让金=5670元/平方米×100平方米×60%=340200元。 

      (二)已购公有住所(含集资建房)、经济适用房按规则答应转让的,以及市区红梅新村、金山新村、小山新村、刺桐新村及西郊新村等五个国有房地产公司开发的产品房转让应补交的土地出让金,按签定出让合同之日的标定地价的10%收取土地出让金。 

      标定地价按宗地地点等级的基准地价确认,除年期批改外,不再进行期日、容积率、影响要素等批改。 

      已购房改房、经济适用房以商场价购买的部分在进入商场时,不再补交土地出让金。 

      事例:市民王先生有一房改房,地址坐落丰泽区丰泽新村X号,用地上积15平方米,已获得土地运用证及房子所有权证。现需补办出让。该宗地坐落泉州市中心市区住所用地等级图一级区,基准地价5670元/平方米。 

      其土地出让金核算方法:土地出让金=5670元/平方米×15平方米×10%=8505元。 

      (三)拆迁安顿房转让应补交的土地出让金规范由政府一致施行的拆迁安顿房,按申办转让手续之日的标定地价核算: 

      1.被拆迁户原土地为1990年5月19日曾经获得划拨国有制效果地运用权的,拆迁安顿房转让应补交的土地出让金,按申办转让手续之日的标定地价的30%收取土地出让金。 

      2.被拆迁户原土地为1990年5月19日(含当日)今后获得划拨国有制效果地运用权的,拆迁安顿房转让应补交的土地出让金,按申办转让手续之日的标定地价的60%收取土地出让金。 

      标定地价按宗地地点等级的基准地价确认,除年期批改外,不再进行期日、容积率、影响要素等批改。 

      被拆迁户原土地如归于以出让方法获得的,其拆迁安顿房转让不再收取土地出让金。拆迁安顿房按商场价购买的部分不再收取土地出让金。 

      事例:市民陈先生有一拆迁安顿房,地址坐落丰泽区坪山路西侧某安顿小区×号,用地上积15平方米,已获得现有房子的土地运用权证及房子所有权证。现需补办出让。该宗地坐落泉州市中心市区住所用地等级图三级区,基准地价2600元/平方米。 

      其土地出让金核算方法:如在1990年5月19日之前获得划拨土地运用权,则其土地出让金=2600元/平方米×15平方米×30%=11700元。如其在1990年5月19日(含当日)之后获得划拨土地运用权,则其土地出让金=2600元/平方米×15平方米×60%=23400元。

    3   用于农业土地开发的土地出让金收入处理方法

    依据《国务院关于将部分土地出让金用于农业土地开发有关问题的告诉》(国发20048号)的规则,从2004年1月1日起,将部分土地出让金用于农业土地开发。

    财务部、疆土资源部的告诉
    关于印发《用于农业土地开发的土地出让金收入处理方法》
    财综[2004]49号
    各省、自治区、直辖市、方案单列市财务厅(局)、疆土资源处理厅、疆土资源和房子处理局、规划和疆土资源局、房子土地资源处理局、疆土环境资源厅:
    依据《国务院关于将部分土地出让金用于农业土地开发有关问题的告诉》(国发[2004]8号)的规则,从2004年1月1日起,将部分土地出让金用于农业土地开发。为加强对各地用于农业土地开发的土地出让金收入处理状况的查看、监督和查核作业,确保国务院关于将部分土地出让金用于支撑农业土地开发的严重决议方案落到实处,现将《用于农业土地开发的土地出让金收入处理方法》印发你们。请结合本区域的实践状况,抓住安排研讨履行。施行中有何问题,请及时向财务部、疆土资源部陈述。
    二零零四年七月十二日
    内容
    榜首条
    依据《国务院关于将部分土地出让金用于农业土地开发有关问题的告诉》(国发[2004]8号)的规则,从2004年1月1日起,将部分土地出让金用于农业土地开发。为加强对各地用于农业土地开发的土地出让金收入处理状况的查看、监督和查核作业,特拟定本方法。
    第二条
    土地出让金用于农业土地开发的份额,由各省、自治区、直辖市及方案单列市人民政府依据不同状况,按各市、县不低于土地出让均匀纯收益的15%确认。
    从土地出让金划出的农业土地开发资金核算公式为:
    从土地出让金划出的农业土地开发资金 = 土地出让面积×土地出让均匀纯收益征收规范(对应地点地征收等别)×各地规则的土地出让金用于农业土地开发的份额(不低于15%)。
    第三条
    本方法所称土地出让均匀纯收益征收规范是指当地人民政府出让土地获得的土地出让纯收益的均匀值。由财务部、疆土资源部依据全国乡镇土地等别、乡镇土地等级、基准地价水平、制效果地供求状况、社会经济开展水相等状况拟定、联合发布,并依据土地商场价格变化状况当令调整。土地出让均匀纯收益征收规范见附件一。
    第四条
    调整现行政府预算收入科目,将“基金预算收入科目”第85类“土地有偿运用收入”下的850101项“土地出让金”撤销;增设850103项“用于农业土地开发的土地出让金”,反映从“土地出让金财务专户”中划入的用于农业土地开发的资金;增设850104项“其他土地出让金”,反映从“土地出让金财务专户”中扣除划入农业土地开发资金专账后的土地出让金。
    第五条
    市(地、州、盟)、县(市、旗)疆土资源处理部分依据处理的土地出让合同,按季核算土地出让面积送同级财务部分,一起抄报省级疆土资源处理部分、财务部分。
    第六条
    市(地、州、盟)、县(市、旗)财务部分依据同级疆土资源处理部分供给的土地出让面积、乡镇土地等级、土地出让均匀纯收益征收规范和各省(自治区、直辖市)及方案单列市人民政府规则的土地出让金用于农业土地开发的份额(不低于15%),核算应从土地出让金中划出的农业土地开发资金,并依照专账处理的准则和土地出让金缴交状况,由财务部分在次月5日前处理土地出让金清算时,按级次别离开具缴款书,处理缴库手续,将归于本市(地、州、盟)、县(市、旗)的用于农业土地开发的土地出让金收入(不低于农业土地开发资金的70%部分)缴入同级国库用于农业土地开发的土地出让金收入专账;将归于各省(自治区、直辖市)及方案单列市会集的用于农业土地开发的土地出让金收入(不高于农业土地开发资金30%的部分)按就地缴库方法缴入省国库用于农业土地开发的土地出让金收入专账。
    第七条
    各省(自治区、直辖市)及方案单列市人民政府要加强对用于农业土地开发的土地出让金收缴的监督,确保土地出让金专户资金优先足额划入用于农业土地开发的资金专账。
    第八条
    财务部和疆土资源部要会同督查部、审计署等有关部分,对用于农业土地开发的土地出让金的提取份额、收入征缴状况进行定时或不定时的监督查看。各省(自治区、直辖市)及方案单列市人民政府要定时将用于农业土地开发的土地出让金收入处理状况报财务部、疆土资源部。
    第九条
    财务部可授权财务部驻各地财务督查专员办事处对用于农业土地开发的土地出让金的收入处理状况进行监督查看。
    第十条
    各省(自治区、直辖市)及方案单列市人民政府可依据本方法,结合本地实践状况,拟定用于农业土地开发的土地出让金收入处理施行细则,并报财务部、疆土资源部存案。
    第十一条
    本方法自2004年1月1日起施行。
    第十二条
    本方法由财务部、疆土资源部担任解说。